Mietpreisbremse entfristen und verschärfen

Die Mietpreisbremse soll dauerhaft über 2029 hinaus gelten, und die Ausweichwege über Möblierungszuschläge und Indexverträge sollen geschlossen werden.

Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse deckelt Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie ist derzeit bis Ende 2029 befristet [1]. Der Vorschlag entfristet die Regelung und schließt die beiden größten Ausweichrouten: Möblierungszuschläge würden streng begrenzt, Indexmieten vollständig unter die Bremse gestellt. Der Bund kann beides im Bürgerlichen Gesetzbuch regeln; ein Kabinettsentwurf vom April 2026 geht bereits einen Teil dieses Weges [2]. Gegen eine dauerhafte Entfristung sind verfassungsrechtliche Einwände angekündigt. Bewertet wird die Wirkung über zehn Jahre, 2027 bis 2036.

Bilanz

Ausgeglichen · 0,56 alter Maßstab

Bilanz nach altem Maßstab. Für diese Bewertung liegt die Simulation der Bilanz 2.0 noch nicht vor. Die Kategorie kommt aus dem Anteil der Debatte auf der Pro-Seite (r).

Pro 28 · 56 % Contra 22 · 44 %

Größenklasse: klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 100 Mio. € pro Jahr. Woran diese Bewertung hängt: An einem Gewichtsabstand, nicht an einer Summe. Rund 660 Mio € Miete im Jahr wandern unter dem fortgeltenden Deckel von den Vermietern zu den Mietern, und die beiden schwersten Posten sind dieselbe Summe von zwei Seiten — verdoppelt sie sich, steigt die Bilanz nur von rund 0,56 auf rund 0,59; klingt die Dämpfung, wie eine Studie findet, nach einem Jahr ab und schrumpft auf ein Drittel, sinkt sie auf rund 0,55. Was sie bewegt, sind die Gewichte: Zählt der Euro der einziehenden Mieter mit 1,1 statt 1,3, fällt die Bilanz auf rund 0,53; zählt der Euro der Vermieter mit 1 statt 0,72 (nur Wohnungsunternehmen), auf rund 0,50 — ausgeglichen in beiden Fällen. Nach oben trägt ein Vermietergewicht von 0,6 die Bilanz auf rund 0,60, ein Mietergewicht von 1,6 ebenso — an der Grenze zu „besser“. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

11 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut +6

Argumente — Pro

3 Argumente

Dauerhafte Bremswirkung für Neuvertragsmieten

23von 100

Ohne Entfristung endet die Mietpreisbremse Ende 2029; mit ihr bleibt der Deckel für Neuverträge dauerhaft bestehen. Rund zwei Millionen Haushalte, die ab 2030 neu anmieten, zahlen im Mittel 250 € im Jahr weniger Miete — zusammen rund 500 Mio €, die auf der Gegenseite den Vermietern fehlen. Dass der Deckel dämpft, wo er gilt, ist mehrfach gemessen; strittig ist, wie lange die Dämpfung anhält, und vielerorts wird die Regel nicht durchgesetzt.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 6,5Plausibilität 7

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Die Entlastung kommt Mieterhaushalten in Großstädten und Ballungsräumen zugute, die eine neue Wohnung beziehen — darunter überdurchschnittlich viele junge Haushalte und Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen. Mieterhaushalte wandten 2022 im Schnitt 27,8 % ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete auf, bei jüngeren Verträgen 29,5 % ^[17]. Auf der anderen Seite stehen Vermieter, die auf einen Teil möglicher Mieteinnahmen verzichten; gut die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland ist vermietet, ein großer Teil davon gehört privaten Kleinvermietern ^[13]. Es geht also um eine verteilungsgewichtete Verschiebung von Wohnkosten, nicht um Gesundheit oder Existenzsicherung im engeren Sinn. Ein Euro weniger Miete wiegt für einen einziehenden Haushalt mit knappem Budget schwerer als der entgangene Euro beim Vermieter — allerdings ist die Bremse nicht bedarfsgeprüft: Sie greift dort, wo der Deckel bindet, und entlastet auch Haushalte in nachgefragten Lagen, die sie nicht bräuchten, was den verteilungsgewichteten Gewinn mindert. Der Wert ist mittel: verschobenes Wohngeld, gewichtet danach, wem es zugutekommt — das Gewicht kommt aus der angespannten Lage der Mieterhaushalte, wird aber durch die schwache Zielgenauigkeit gedämpft.

Ohne Entfristung endet die Mietpreisbremse nach geltendem Recht am 31. Dezember 2029 ^[1]. Liefe sie aus, dürften Wiedervermietungsmieten in den 752 Gemeinden mit angespanntem Markt ab 2030 wieder frei vereinbart werden; dort leben 30,9 Millionen Menschen ^[3] — bei 2,05 Personen je Haushalt und einer Mieterquote von rund 65 % (bundesweit 53,5 %, Berlin 82,4 % ^[13]) sind das 9,8 Millionen Mieterhaushalte, von denen bei 8 % Fluktuation jedes Jahr 0,78 Millionen einen neuen Vertrag schließen ^[14]. Der Deckel wirkt nur auf diese Neuverträge, und erst ab 2030: Die Jahrgänge sammeln sich an, im Mittel des Bewertungszeitraums 2027 bis 2036 stehen rund 2,0 Millionen Haushalte unter dem fortgeltenden Deckel (Spanne: 1,5 bis 2,5 Millionen). Bei einer Nettokaltmiete von rund 10.000 € im Jahr (Spanne: 8.000 bis 12.000 €; Berliner Angebote liegen bei 18 €/m² ^[21]) geht es um ein Mietvolumen von 20 Mrd €. Wo die Bremse gilt, liegen Neuvertragsmieten Auswertungen zufolge um 2 bis 4 % niedriger, als sie ohne die Regel lägen ^[4]^[5]; eine spätere Arbeit findet, dass die Dämpfung nach etwa einem Jahr wieder abklingt ^[28] — angesetzt sind deshalb 2,5 % (Spanne: 1 bis 4 %), also 250 € je Haushalt und rund 500 Mio € im Jahr (Spanne: 100 bis 1.000 Mio €). Bei den Haushalten, die in Großstädten neu anmieten, zählt ein Euro mit 1,3 — ein Fünftel liegt im untersten Fünftel, ein Viertel im zweiten, ein Viertel um den Median, der Rest darüber ^[17]; gewichtet sind es rund 650 Mio €. Dieselbe Miete fehlt den Vermietern — das steht als eigenes Gegenargument auf der anderen Seite. Neuer Wohnraum entsteht dadurch nicht. Der Impact ist moderat: Viele Haushalte sind betroffen, aber die Entlastung je Haushalt bleibt bei wenigen hundert Euro im Jahr und beginnt erst 2030.

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30,9 Mio Personen

Menschen in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt

[3]

× 65 % Mieterquote ÷ 2,05 Personen je Haushalt Setzung Mieterquote 65 %, Spanne 55–75 %: bundesweit 53,5 %, Berlin 82,4 %

9,8 Mio Haushalte

Mieterhaushalte dort

[13]

× 8 % Fluktuation mittlere Wohndauer 12 Jahre

0,78 Mio Verträge

Neuverträge je Jahr

[14]

× 2,5 Jahrgänge im Mittel: 1 + 2 + … + 7 Jahrgänge ab 2030 ÷ 10 Jahre, minus 10 % Doppelumzüge ohne Entfristung gilt der Deckel bis Ende 2029 ohnehin; ab 2030 sammeln sich die Jahrgänge an

2 Mio Haushalte

Haushalte unter dem fortgeltenden Deckel, Mittel 2027–2036 (Spanne 1,5–2,5)

[1]

× 10.000 € je Haushalt und Jahr Setzung, Spanne 8.000–12.000 €: rund 830 € im Monat; Berliner Angebote liegen bei 18 €/m²

20 Mrd €

Nettokaltmiete dieser Haushalte im Jahr

[21]

× 2,5 % Dämpfung Setzung, Spanne 1–4 %: gemessen 2 % (Mense u. a.) bis 2–4 % (DIW); Breidenbach u. a. finden ein Abklingen nach einem Jahr

500 Mio €

Miete, die Neumieter weniger zahlen (Spanne 100–1.000)

[4][5][28]

× 1,3 Haushalte, die in Großstädten neu anmieten: ein Fünftel im untersten Fünftel (2,5), ein Viertel im zweiten (1,5), ein Viertel um den Median (1), der Rest darüber (0,7 und 0,5) — Empfängerseite; dieselbe Miete fehlt den Vermietern (Gegenargument)

650 Mio €

gewichtet nach Einkommen

[17]

÷ 100 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

6,5

Normalised Impact

Score 6,5 Impact × 5 Wert × 7 Plausibilität ÷ 10 = 23 von 100

Verglichen werden zwei Welten: In der einen läuft die Bremse zum 31. Dezember 2029 aus, wie es das Gesetz heute vorsieht ^[1]; in der anderen gilt sie weiter. Die Frage der Plausibilität ist deshalb allein, ob der Deckel dämpft, wenn er gilt — nicht, ob der Bundestag ihn beschließt. Das Kontrafaktum liefern die Studien selbst: Mense, Michelsen und Kholodilin (2023) vergleichen regulierte und unregulierte Wohnungen vor und nach der Einführung in einem Differenz-in-Differenzen-Design mit Ereignisstudie und finden rund 2 % niedrigere Mieten im regulierten Segment ^[5]; die DIW-Evaluation von 2018 findet mit Millionen Inseraten 2 bis 4 % ^[4], und international zeigt sich dasselbe Muster ^[9]. Die naheliegende Störgröße — dass die Bremse gerade dort eingeführt wurde, wo die Mieten schon anders liefen — fängt das Design über die unregulierten Neubauten derselben Gemeinden ab; eine Umkehrkausalität gibt es nicht, die Regel folgt der Anspannung, nicht die Miete der Regel. Offen ist die Dauer: Breidenbach, Eilers und Fries (2022) finden, dass die Dämpfung nach etwa einem Jahr abklingt, weil Vermieter die Regel zunehmend unterlaufen ^[28] — die Größe steckt in der Spanne 1 bis 4 %, aber ob die Wirkung in den 2030er Jahren anhält, bleibt eine Übertragung aus den Jahren 2015 bis 2018 auf ein Auslaufen zehn Jahre später. Dass die Fortgeltung die Neuvertragsmieten in der angesetzten Größe dämpft, trifft in etwa zwei von drei vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Dass die Bremse Neuvertragsmieten dämpft, wenn sie gilt, zeigen mehrere unabhängige Studien — unsicher ist, wie lange, und die schwache Durchsetzung entscheidet, wie viel davon im Alltag ankommt.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 8 identifikation: Quasi-experimentell · Stufen-Deckel 8

Kontrafaktum: unregulierte Wohnungen (Neubau ab 2014) derselben Gemeinden vor und nach der Einführung 2015. Design: quasi-experimentell — Differenz-in-Differenzen mit Ereignisstudie und Zeit-Diskontinuität (Mense/Michelsen/Kholodilin 2023 [5]), bestätigt durch die DIW-Inseratsauswertung 2018 [4]. Störgröße: Vortrend der Mieten in angespannten Gemeinden, durch das unregulierte Segment derselben Orte abgefangen. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 8,0; angesetzt 7 wegen der Übertragung von der Einführung 2015 auf ein Auslaufen ab 2030 und des Abklingbefunds [28] — der Zweifel betrifft die Dauer, nicht nur die Größe, und ist nicht in der Spanne gebucht.

Wirksamer Deckel auch für möblierte und Indexmieten

4von 100

Die Schließung der Möblierungs- und Indexlücke trifft den Marktteil mit den höchsten Aufschlägen — in Berlin sind 21,8 % der Inserate möbliert, zu rund einem Viertel höheren Mieten [8] — und bringt rund 90.000 möblierte und 75.000 indexierte Verträge pro Jahr zusätzlich unter den Deckel, zusammen rund 160 Mio € Miete im Jahr. Wie viel ankommt, hängt an Durchsetzung, Ausweichreaktionen und daran, wie viel die Reform „Mietrecht II“ von 2026 schon vorwegnimmt.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 1,6Plausibilität 5

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Betroffen sind vor allem Haushalte, die in Großstädten kurzfristig eine Wohnung brauchen: Berufseinsteiger, Studierende, Zugezogene. Sie weichen heute oft auf möblierte Angebote aus, weil das reguläre Angebot knapp ist, und zahlen dafür die höchsten Aufschläge ^[6]. Für diese Gruppe geht es um mehrere hundert bis über tausend Euro im Jahr, nicht um existenzielle Risiken. Auf der Gegenseite verzichten Vermieter möblierter und indexierter Wohnungen auf einen Teil ihrer bisherigen Zuschläge. Wie beim Hauptargument handelt es sich um verschobene Wohnkosten zwischen Haushalten und Vermietern. Der Wert ist mittel: Geldbeträge in spürbarer Höhe für eine junge, oft einkommensschwächere Gruppe, aber kein Eingriff in Gesundheit oder Grundsicherung.

Heute läuft ein wachsender Teil der Neuvermietungen an der Bremse vorbei. In Berlin sind 21,8 % der inserierten Wohnungen möbliert; sie kosten im Schnitt 20,54 €/m² gegenüber 16,37 €/m², die bei Beachtung der Bremse zulässig wären — ein Aufschlag von 4,17 €/m² oder rund 25 %, und 69 % der möblierten Bestandsangebote verstoßen gegen die Bremse ^[8]. Bei Indexverträgen liegt der Anteil an neu geschlossenen Verträgen bundesweit bei 6,7 %, in Großstädten bei 9,6 % ^[7]. Der Kabinettsentwurf „Mietrecht II“ vom April 2026 schließt die Lücke nur teilweise: Möblierungszuschläge müssen künftig gesondert ausgewiesen oder pauschal auf 10 % der Nettokaltmiete begrenzt werden, Indexsteigerungen oberhalb von 3 % Inflation wirken nur noch zur Hälfte ^[2]. Die vollständige Schließung erfasst von den 0,78 Millionen Neuverträgen je Jahr in Bremse-Gebieten rund 12 % möblierte, 94.000 Verträge (Spanne: 8 bis 20 %); bei anderthalb Jahren Laufzeit stehen 140.000 zugleich unter dem Deckel, je Vertrag werden rund 100 € im Monat überhöhter Zuschlag gekappt (Spanne: 50 bis 200 €) — 168 Mio € im Jahr, von denen 60 % ankommen, weil rund 40 % an Ausweichen, Nichtdurchsetzung und die Vorwegnahme durch den Kabinettsentwurf gehen: rund 100 Mio €. Dazu kommen 75.000 Indexverträge je Jahr, deren Steigerungen oberhalb der Vergleichsmiete um angesetzt 20 € im Monat gekappt werden (Spanne: 0 bis 50 €); über die Jahre aufsummiert sind es rund 410.000 Verträge und weitere 60 Mio €. Zusammen eine Entlastung von rund 160 Mio € Miete im Jahr (Spanne: 60 bis 500 Mio €); bei den Betroffenen — Zuziehende, Berufseinsteiger, Studierende — zählt ein Euro etwa wie beim Median. Dieselben 160 Mio € fehlen den Vermietern und stehen im Gegenargument. Gegenläufig verschwindet ein kleiner Teil des möblierten Angebots, das echten Übergangsbedarf deckt ^[15] — gemessen an der Entlastung der Vielen bleibt das nachrangig. Der Impact ist klein bis moderat: Die betroffene Gruppe ist begrenzt, aber die Ersparnis pro Vertrag ist höher als bei der Bremse selbst, weil hier heute die größten Aufschläge sitzen.

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	Neuverträge je Jahr in Bremse-Gebieten [3][13][14]	9,8 Mio Mieterhaushalte × 8 % Fluktuation, aus dem ersten Pro-Argument	0,78 Mio Verträge
×	davon möbliert Setzung, Spanne 8–20 %: Berlin 21,8 % der Inserate, außerhalb Berlins deutlich weniger [8]	12 %	94 Tsd Verträge
×	zugleich unter dem Deckel Setzung, Spanne 1–2 Jahre: möblierte Verträge sind kurz	1,5 Jahre mittlere Laufzeit	140 Tsd Verträge
×	gekappter Zuschlag Setzung 100 € im Monat, Spanne 50–200: Berlin 4,17 €/m² Aufschlag, davon ein Teil legitim [8]	1.200 € je Vertrag und Jahr	168 Mio €
×	Wirkung, die ankommt Setzung, Spanne 40–80 %: 40 % gehen an Ausweichen, Nichtdurchsetzung und die Vorwegnahme durch Mietrecht II [2][10]	60 %	101 Mio €
+	gekappte Indexsteigerungen Setzung 20 € im Monat, Spanne 0–50: Indexanstieg oberhalb der Vergleichsmiete [7]	0,78 Mio × 9,6 % = 75 Tsd Verträge je Jahr, aufsummiert 5,5 Jahrgänge = 410 Tsd × 240 € × 60 %	59 Mio €
=	Entlastung im Jahr (Spanne 60–500)		160 Mio €
×	gewichtet nach Einkommen Setzung, Spanne 0,8–1,3: Zuziehende, Berufseinsteiger, Studierende mit Unterhalt — um den Median; Empfängerseite, die Vermieterseite steht in con-10	1,0	160 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	100 Mio € je Punkt	1,6

Score 1,6 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 4 von 100

Der Wirkmechanismus ist direkt: Ein gesetzlich begrenzter Möblierungszuschlag und voll gedeckelte Indexanpassungen verändern die zulässige Miete unmittelbar im Vertrag. Ein Kontrafaktum im Sinne einer Messung gibt es nicht — die Lücke wurde bislang nirgends vollständig geschlossen; getragen wird die Rechnung von der Mechanik des Vertragsrechts und den Berliner Aufschlagsdaten ^[8], ohne benanntes Design. Die eine Störgröße ist das Ausweichen: Vermieter können in Kurzzeitvermietung, Ferienwohnungen oder Verkauf wechseln, wie es nach dem Berliner Mietendeckel in großem Umfang geschah ^[10]; sie steckt in der Rechnung als Abschlag von 40 % zusammen mit Nichtdurchsetzung — schon heute verstößt in Berlin fast jede zweite Angebotsmiete gegen die Bremse, bei möblierten Angeboten sind es 69 % ^[8] — und der Vorwegnahme durch den Kabinettsentwurf ^[2]. Eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Scheitert der Entwurf, wächst der Zusatznutzen; kommt er vollständig, schrumpft er. Dass die Lückenschließung die angesetzte Entlastung bringt, trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: Der Hebel wirkt rechtlich unmittelbar, aber Durchsetzungslücken und Ausweichreaktionen fangen einen Teil der Wirkung ab — mehr als mittel ist bei dieser Beleglage nicht drin.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: keines gemessen — die Lücke wurde nirgends vollständig geschlossen; Rechnung aus der Vertragsmechanik und den Berliner Aufschlagsdaten [8]. Design: mechanistisch — Verhaltenskette (Kappung → geringere Zuschläge → Entlastung) ohne identifizierten Trägerparameter; Stabilitätsbedingung: Vermieter weichen nicht mehrheitlich in Kurzzeit- oder Ferienvermietung aus. Störgröße: Ausweichen und Nichtdurchsetzung, als Abschlag 40 % in der Rechnung. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 6,0 bindet (bisher 6,5).

Verdrängungsschutz und Beweglichkeit

1,2von 100

Zwei nicht-monetäre Vorteile in einem: Gedämpfte Neuvertragsmieten verlangsamen Verdrängung (im Viertel bleiben können) und halten zugleich den Mietsprung beim Umzug kleiner, als er beim Auslaufen wäre — Haushalte bleiben beweglicher. Angesetzt ist das so, als wäre es jedem Mieterhaushalt in den Bremse-Gebieten drei frei gewählte Stunden im Jahr wert; beide Effekte sind real, aber indirekt und klein gegenüber dem, was Bestandsschutz und übriges Mietrecht ohnehin leisten.

Wert 6 · Teilhabe & BeweglichkeitImpact 0,5Plausibilität 4

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Der Nutzen sind zwei nicht-monetäre Alltagsgüter. Erstens Beheimatung: Wenn die Neuvertragsmieten eines Viertels gedämpft bleiben, sinkt der Druck, der Haushalte aus ihrer Umgebung verdrängt — soziale Netze, Schulweg, Nachbarschaft bleiben (Teilhabe). Zweitens Beweglichkeit: Wer umziehen möchte, fürchtet einen kleineren Mietsprung und wechselt eher in eine passendere Wohnung (Zeit und Komfort). Beide wiegen je Kopf schwerer als reines Geld, bleiben aber unterhalb von Gesundheit oder Existenz. Der Wert ist mittel bis hoch: nicht-monetäre Zugehörigkeit und Beweglichkeit, die über den eingesparten Euro hinausgehen.

Erstens Verdrängungsschutz: Gedämpfte Neuvertragsmieten verlangsamen Aufwertung und Verdrängung; die DIW-Analyse findet für Mietregulierung insgesamt einen leicht ungleichheitssenkenden Effekt, weil ärmere Haushalte einen höheren Budgetanteil für Miete tragen ^[24]. Zweitens Beweglichkeit: Läuft die Bremse aus, steigen die Neuvertragsmieten frei, der Abstand zur eigenen Bestandsmiete wächst und der Umzug wird teurer; die Fortgeltung hält diesen Sprung kleiner und senkt die Umzugsbremse leicht ^[5]^[11]. Beide Effekte sind indirekt und partiell: Die Bremse greift an der Neuvertragsmiete, während den Bestand ohnehin Kappungsgrenze und Kündigungsschutz schützen — von dort kommt der größte Teil beider Wirkungen, unabhängig von der Entfristung. Betroffen sind die 9,8 Millionen Mieterhaushalte in den Bremse-Gebieten ^[3]^[13], und zwar erst ab 2030, also in 7 von 10 Jahren des Bewertungszeitraums. Angesetzt sind 7 € je Haushalt und Jahr (Spanne: 0 bis 20 €) — so bewertet, als wäre der Schutz jedem Haushalt drei frei gewählte Stunden im Jahr wert; zusammen rund 48 Mio € im Jahr, ein Zehntel dessen, was die Neumieter an Miete sparen. Der Impact ist klein: real und richtig gerichtet, aber schwer von dem zu trennen, was das übrige Mietrecht ohnehin leistet.

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9,8 Mio Haushalte

Mieterhaushalte in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt

[3][13]

× 7 von 10 Jahren ohne Entfristung gilt der Deckel bis Ende 2029 ohnehin

6,9 Mio Haushaltsjahre

Haushaltsjahre je Horizontjahr

[1]

× 7 € je Haushalt und Jahr Setzung, Spanne 0–20 €: so bewertet, als wäre der Schutz jedem Haushalt drei frei gewählte Stunden im Jahr wert (2,05 €); Beheimatung und Beweglichkeit haben keinen Anker

48 Mio €

Wert von Verdrängungsschutz und Beweglichkeit im Jahr (Spanne 0–140)

[5][24]

÷ 100 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,48

Normalised Impact

Score 0,48 Impact × 6 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 1,2 von 100

Dass Mietdämpfung Verdrängung verlangsamt und die Ungleichheit leicht senkt, ist in der DIW-Analyse beschrieben ^[24]; dass ein niedrigerer Neuvertragspreis den Umzugssprung verkleinert, folgt aus dem gut dokumentierten Bestand-Neuvertrag-Abstand ^[11]. Ein Kontrafaktum für die Entfristung selbst gibt es nicht, und das Design der tragenden Quelle lässt sich nicht als Kausalmessung benennen — die Zurechnung beider Effekte speziell auf die Bremse statt auf den Bestandsschutz bleibt ungeprüft ^[5]. Die eine Störgröße ist der Bestandsschutz, der dieselben Wirkungen unabhängig von der Bremse erzeugt; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Ein Befund spricht teils dagegen: Mense u. a. finden eine geringere Umzugsneigung unter dem Deckel nur bei Haushalten mit hohem Einkommen ^[5] — die Beweglichkeit der übrigen ändert sich kaum. Dass die Fortgeltung den angesetzten Nutzen bringt, trifft in etwa zwei von fünf vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis niedrig: Richtung beschrieben, Zurechnung auf die Bremse unbelegt.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette geschlossen, unbelegt · P 4–5

Kontrafaktum: keines für die Entfristung; die DIW-Analyse [24] beschreibt Verteilungswirkungen von Mietregulierung insgesamt. Design: unbestimmt — das Design der tragenden Quelle ist keine Kausalmessung der Bremse; die Mobilitätsbefunde von Mense u. a. [5] tragen den Kanal nur teils. Störgröße: Bestandsschutz (Kappungsgrenze, Kündigungsschutz) erzeugt dieselbe Wirkung ohne die Bremse. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Belegleiter: kein Träger für die Zurechnung auf die Bremse — Kette benannt (Deckel → niedrigere Neuvertragsmiete → weniger Verdrängung, kleinerer Umzugssprung), Gegenmechanismus Bestandsschutz benannt und in der Setzung berücksichtigt, der Beleg fehlt. Gleicher Ergebnisbegriff: Bleiben-Können und Umzugsneigung, nicht Miethöhe. Rückleseprobe: zwei von fünf Fällen. Count-once: Deckel plausibilitaet (5,0) bepreist die Beleglage, das Band platziert darunter.

Offen: Eine Auswertung der Umzugs- und Verbleibquoten in Bremse-Gemeinden gegen vergleichbare Gemeinden ohne Bremse würde P auf bis zu 5 heben; ein Design, das den Bestandsschutz herausrechnet, auf bis zu 6.

Argumente — Contra

8 Argumente · Top 3 angezeigt

Entgangene Mieteinnahmen der Vermieter

17von 100

Was die Neumieter unter dem fortgeltenden Deckel weniger zahlen, fehlt den Vermietern: rund 500 Mio € im Jahr aus dem Bestandsdeckel und 160 Mio € aus den gekappten Möblierungs- und Indexzuschlägen. Bei privaten Vermieterhaushalten und Wohnungsunternehmen zählt der Euro mit 0,72 — die Kehrseite des Hauptnutzens, dasselbe Geld auf der anderen Seite des Vertrags.

Wert 5 · MieteinnahmenImpact 4,8Plausibilität 7

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Betroffen sind die Vermieter der rund zwei Millionen Wohnungen unter dem fortgeltenden Deckel: zu rund 70 % private Vermieterhaushalte, die überwiegend im oberen und vierten Fünftel der Einkommen stehen, zu rund 30 % Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und kommunale Gesellschaften ^[13]. Für sie ist es entgangenes Einkommen, kein Verlust an Substanz — die Wohnung bleibt, nur der Ertrag fällt kleiner aus. Ein Euro, der einem Haushalt im oberen Fünftel fehlt, wiegt leichter als derselbe Euro beim knappen Budget eines einziehenden Mieters; genau dieser Abstand macht aus der Umschichtung einen Nettoeffekt. Der Wert ist mittel: Geld zum Nennwert, gewichtet danach, wem es fehlt — Vermieter stehen im Schnitt über dem Median.

Der Deckel schafft kein Geld, er verschiebt es: Was die Mieter unter dem fortgeltenden Deckel weniger zahlen, nehmen die Vermieter weniger ein. Aus dem ersten Pro-Argument sind das rund 500 Mio € im Jahr — 2,0 Millionen Haushalte, die ab 2030 neu anmieten, mit 2,5 % niedrigerer Miete auf 10.000 € Nettokaltmiete (Spanne: 100 bis 1.000 Mio €) ^[4]^[5]^[28] —, aus dem zweiten weitere 160 Mio € aus gekappten Möblierungs- und Indexzuschlägen (Spanne: 60 bis 500 Mio €) ^[7]^[8]. Zusammen 660 Mio € entgangene Mieteinnahmen im Jahr (Spanne: 160 bis 1.500 Mio €). Bei den Vermietern zählt der Euro mit 0,72: 70 % private Vermieterhaushalte, überwiegend im oberen und vierten Fünftel (0,6), 30 % Wohnungsunternehmen (1) ^[13] — gewichtet rund 475 Mio €. Das ist die Zahlerseite desselben Stroms, der auf der Pro-Seite als Entlastung steht; der Nettoeffekt beider Seiten ist der Abstand der Gewichte, rund 0,58 je Euro. Wo Vermieter unter dem Deckel Kosten sparen oder Zuschläge legitim weiter erheben, ist es weniger — das steckt in der Spanne. Der Impact ist moderat: Es ist derselbe Betrag wie beim Hauptnutzen, nur bei Empfängern, bei denen der Euro leichter wiegt.

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	Miete, die Neumieter unter dem fortgeltenden Deckel weniger zahlen [4][5][28]	2,0 Mio Haushalte × 10.000 € × 2,5 %, aus dem ersten Pro-Argument	500 Mio €
+	gekappte Möblierungs- und Indexzuschläge [7][8]	aus dem zweiten Pro-Argument	160 Mio €
=	entgangene Mieteinnahmen im Jahr (Spanne 160–1.500)		660 Mio €
×	gewichtet nach Einkommen 70 % private Vermieterhaushalte, überwiegend oberes und viertes Fünftel (0,6), 30 % Wohnungsunternehmen (1) — Zahlerseite; die Empfängerseite steht in den ersten beiden Pro-Argumenten [13]	0,72	475 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	100 Mio € je Punkt	4,75

Score 4,75 Impact × 5 Wert × 7 Plausibilität ÷ 10 = 17 von 100

Die Rechnung ist die Kehrseite des Hauptnutzens und steht auf denselben Belegen: Mense, Michelsen und Kholodilin (2023) messen die Dämpfung im Differenz-in-Differenzen-Design mit Ereignisstudie gegen das unregulierte Segment ^[5], die DIW-Evaluation 2018 mit Inseratsdaten ^[4]; die Störgröße des Vortrends fängt das unregulierte Segment derselben Gemeinden ab, eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Auch der Zweifel ist derselbe: Breidenbach, Eilers und Fries (2022) finden ein Abklingen der Dämpfung nach etwa einem Jahr ^[28] — dann fehlt den Vermietern entsprechend weniger. Der Möblierungs- und Indexanteil steht auf schwächerer Grundlage (Mechanik statt Messung), ist aber mit einem Viertel des Betrags nicht der Träger. Dass die Vermieter Einnahmen in der angesetzten Größe verlieren, trifft in etwa zwei von drei vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: dieselbe Beleglage wie beim Hauptnutzen — unsicher ist, wie lange die Dämpfung anhält.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 8 identifikation: Quasi-experimentell · Stufen-Deckel 8

Kontrafaktum: unregulierte Wohnungen derselben Gemeinden vor und nach 2015. Design: quasi-experimentell — Differenz-in-Differenzen mit Ereignisstudie (Mense/Michelsen/Kholodilin 2023 [5]), DIW-Inseratsauswertung [4]. Störgröße: Vortrend in angespannten Gemeinden, durch das unregulierte Segment abgefangen. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 8,0; angesetzt 7 wie beim Hauptnutzen (Übertragung auf ein Auslaufen ab 2030, Abklingbefund [28]).

Gedämpfte Investitionen in Bestand und Neubau

1,5von 100

Direkt trifft die Bremse den Neubau nicht, aber sie kann Bestandsinvestitionen dämpfen und Investoren das Signal dauerhafter Verschärfung senden — angesetzt mit 40 Mio € entfallener Instandhaltung im Jahr und 500 Neubauwohnungen, die jährlich ausbleiben und von da an bis zum Ende des Zeitraums fehlen, im Mittel 2.750. Belegt ist davon wenig; deutsche Daten zeigen eher eine Verlagerung ins teure Segment als einen Rückgang.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,7Plausibilität 3,5

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Träfe der Effekt ein, ginge er zulasten des künftigen Wohnungsangebots — der Größe, an der der angespannte Markt hängt: weniger sanierte Bestände, im schlechteren Fall weniger Mietwohnungsbau. Das berührt die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts insgesamt, nicht nur einzelne Budgets, und wirkt über Jahrzehnte nach. Deshalb wiegt dieser Kanal je Euro schwerer als reine Komfort- oder Suchkosten. Der Wert ist mittel bis hoch: Es geht um die langfristige Angebotsbasis des Markts — aber der bezifferte Umfang bleibt klein.

Neubauten sind von der Bremse ausgenommen; der direkte Effekt auf den Wohnungsbau ist damit begrenzt ^[3]. Der Einwand zielt auf zwei indirekte Kanäle. Erstens Instandhaltung und Modernisierung: Wo Mieterträge gedeckelt sind, sinkt der Anreiz, in Bestandswohnungen zu investieren; Untersuchungen deutscher Daten zeigen nach 2015 sinkende Renditen im regulierten und steigende im unregulierten Segment, also verschobene Investitionsanreize ^[12]. Für die rund 2,0 Millionen Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums unter dem fortgeltenden Deckel stehen, sind 20 € je Wohnung und Jahr weniger Instandhaltung angesetzt (Spanne: 0 bis 75 €) — rund 2 % der üblichen 1.000 € je Wohnung —, zusammen 40 Mio €. Zweitens das Signal: Eine entfristete, wiederholt nachgeschärfte Regulierung erhöht aus Investorensicht das Risiko, dass künftig auch Neubauten einbezogen werden — der Berliner Mietendeckel hatte genau das getan ^[10]. Angesetzt sind 500 unterlassene Neubauwohnungen je Jahr (Spanne: 0 bis 2.000). Eine verhinderte Wohnung fehlt nicht nur im Jahr, in dem sie nicht gebaut wird, sondern von da an: 2036 fehlen 5.000 Wohnungen, im Mittel der zehn Jahre 2.750 (Spanne: 0 bis 11.000), mit je 2,0 Personen — 5.500 Menschen, die ein Jahr lang ohne angemessene Wohnung bleiben. Der Zugang zu einer Wohnung ist dabei so bewertet, als wäre er je Person 500 € Miete im Monat wert — zwischen der mittleren Bestandsmiete und einem Neuvertrag im angespannten Markt. Zum Vergleich: 2025 wurden bundesweit 206.600 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit 2012 ^[18] — der Neubau schwächelt schon aus anderen Gründen. Auf der Karte wiegen die fehlenden Wohnungen rund 0,33 Punkte, die entfallene Instandhaltung 0,4 — zusammen rund 0,73 (Spanne: 0 bis rund 3). Der Impact ist klein: Beide Kanäle sind indirekt, und der größte Teil des Wohnungsbaus bleibt rechtlich unberührt.

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	Wohnungen unter dem fortgeltenden Deckel im Jahresmittel [3][13][14]	aus dem ersten Pro-Argument	2 Mio Wohnungen
×	weniger Instandhaltung je Wohnung und Jahr Setzung, Spanne 0–75 €: rund 2 % der üblichen 1.000 € je Wohnung; Renditeverlust im regulierten Segment gemessen, die Instandhaltungsfolge nicht [4][12]	20 €	40 Mio €
+	fehlende Neubauwohnungen im Jahresmittel Setzung 500 je Jahr, Spanne 0–2.000: eine verhinderte Wohnung fehlt bis zum Horizontende (2036: 5.000); Anker Zugang zu Wohnraum 6.000 € je Person und Jahr, Regelwert für den angespannten Markt [10][18]	500 je Jahr ausbleibend, kumuliert 2027–2036 im Mittel 2.750 Wohnungen × 2,0 Personen × 6.000 €	33 Mio €
=	Schaden im Jahr (Spanne 0–280)		73 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	100 Mio € je Punkt	0,73

Score 0,73 Impact × 6 Wert × 3,5 Plausibilität ÷ 10 = 1,5 von 100

Die Evidenz ist die schwächste unter den Gegenargumenten. Für verschobene Investitionsanreize gibt es eine deutsche Studie: Baye und Dinger (2024) messen Mietrenditen in einem mehrperiodigen Differenz-in-Differenzen-Design gegen die ausgenommenen Neubauten und finden sinkende Renditen im regulierten Segment ^[12] — die Kette vom Renditeverlust zur unterlassenen Instandhaltung ist damit aber nicht gemessen; dieselbe Arbeit findet zugleich mehr Angebot an neuen, unregulierten Wohnungen, also keinen einfachen Rückgang, sondern eine Verlagerung nach oben ins teure Segment. Die DIW-Evaluation für das BMJV fand die von Immobilienverbänden behaupteten Instandhaltungs- und Modernisierungseffekte für die deutsche Bremse gerade nicht bestätigt ^[4] — ein Befund gegen das mengentragende Glied. Störgröße für den Signalkanal sind Zinsen und Baukosten, die den Wohnungsbau stärker treiben als das Mietrecht; er beruht auf Verbandsaussagen und Überlegung, nicht auf Messung, und dagegen spricht, dass die Bremse seit 2015 gilt und zweimal verlängert wurde ^[1]. Eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Das Argument trifft in etwa jedem dritten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist niedrig: ein nachvollziehbarer Mechanismus, aber ohne direkte Messung und mit gegenläufigen Befunden.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5 identifikation: Kontrolliert · Stufen-Deckel 7 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: ausgenommene Neubauten und Gemeinden ohne Bremse. Design: Baye/Dinger 2024 [12] ist ein mehrperiodiges Differenz-in-Differenzen für Mietrenditen (quasi-experimentell) — trägt aber nur das erste Glied (Renditeverlust), nicht die unterlassene Instandhaltung; die Stufe für das Argument ist deshalb kontrolliert (Vergleichsgruppe, kein identifizierter Trägerparameter für die Menge). Störgröße: Zinsen und Baukosten im Signalkanal, nicht getrennt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 7,0 bindet nicht — Basis plausibilitaet (5) liegt darunter.

Befundleiter: Richtung gestützt (Renditeverlust und Verlagerung ins unregulierte Segment [12]), das mengentragende Glied — weniger Instandhaltung und Neubau — hat einen Befund gegen sich: die DIW-Evaluation fand die Instandhaltungseffekte nicht bestätigt [4]. Gleicher Ergebnisbegriff: Investitionen in Bestand und Neubau, nicht Renditen. Rückleseprobe: etwa jeder dritte Fall. Ledger-Test: der Überlauf ins freie Segment steht als eigenes Gegenargument und senkt hier nicht.

Offen: Eine Messung der Instandhaltungsausgaben oder Modernisierungsquoten regulierter gegen unregulierte Bestände nach 2015 würde P auf bis zu 5 heben.

Schärfere Auswahl und Abstandszahlungen

0,9von 100

Wo der Deckel bindet, verschiebt sich der Wettbewerb vom Preis auf die Vermieter-Auswahl: Bonität, Diskriminierung, informelle Abstandszahlungen. Für die rund 550.000 Haushalte, die ab 2030 jährlich unter dem fortgeltenden Deckel neu anmieten, ist das ein Nachteil von zusammen gut 30 Mio € im Jahr — für die milde Entfristung klein und nur über Befragungen belegt.

Wert 6 · Zugang & FairnessImpact 0,3Plausibilität 4,5

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Betroffen sind Wohnungssuchende in angespannten Märkten — die Gruppe, der die Maßnahme helfen soll: Zuziehende, junge Haushalte, Familien in Veränderung, dazu einkommens- und bonitätsschwächere sowie diskriminierungsgefährdete Haushalte. Ihr Nachteil ist teils Zugang (wer die Wohnung überhaupt bekommt — ein Gut der Teilhabe), teils Geld (informelle Abstandszahlungen, die nach oben wandern). Die Suchzeit selbst steht in einem eigenen Gegenargument. Der Wert ist mittel bis hoch: Zugang und Fairness der Vergabe wiegen schwerer als der verschobene Euro, aber der bezifferte Umfang bleibt klein.

Wo der Deckel bindet, rationiert der Vermieter nach Bonität und Einkommen statt über den Preis; Befragungen zeigen eine stärkere Bevorzugung zahlungskräftiger Mieter und teils Abstands- oder Ablösezahlungen ^[11]^[27]. Betroffen sind die Neuverträge unter dem fortgeltenden Deckel: 0,78 Millionen im Jahr in den Bremse-Gebieten ^[3]^[13]^[14], ab 2030 und damit in 7 von 10 Jahren — 550.000 je Horizontjahr. Zwei Posten. Erstens die Abstandszahlungen: angesetzt bei 3 % der Verträge (Spanne: 1 bis 10 %) zu 2.000 € (Spanne: 1.000 bis 5.000 €) sind das rund 33 Mio € im Jahr, die von den Suchenden zu den Vermietern wandern; weil der Euro bei den Suchenden mit 1,3 zählt und beim Vermieter mit 0,72, bleibt davon ein Verlust von rund 19 Mio €. Zweitens die Auswahl selbst: Rund 5 % der Suchenden (Spanne: 2 bis 10 %), 27.000 Haushalte im Jahr, gehen wegen schärferer Auswahl leer aus oder weichen länger aus; angesetzt mit 500 € je Fall (Spanne: 200 bis 1.500 €) — so bewertet wie ein halber Monat Miete — sind das weitere 14 Mio €. Zusammen gut 30 Mio € im Jahr (Spanne: 5 bis 150 Mio €), ein Sechzehntel dessen, was die Neumieter an Miete sparen. Der Impact ist klein: Sehr viele sind leicht betroffen, ein harter Einbruch ist bei dieser milden Verschärfung nicht zu erwarten.

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	Neuverträge je Jahr unter dem fortgeltenden Deckel Deckel ohne Entfristung bis Ende 2029 ohnehin [3][13][14]	0,78 Mio Neuverträge × 7 von 10 Jahren	0,55 Mio Verträge
×	davon mit Abstands- oder Ablösezahlung Setzung, Spanne 1–10 %: Befragungen nennen solche Zahlungen, ohne Anteil [11][27]	3 %	16,5 Tsd Verträge
×	Geld, das von Suchenden zu Vermietern wandert Setzung, Spanne 1.000–5.000 €	2.000 € je Fall	33 Mio €
×	Wohlfahrtsverlust des Transfers nach oben bei den Suchenden zählt der Euro mit 1,3, beim Vermieter mit 0,72 — im Argument genettet, weil kein Pro-Argument die Empfängerseite trägt	1,3 − 0,72 = 0,58	19 Mio €
+	Haushalte, die wegen schärferer Auswahl leer ausgehen Setzung, Spanne 2–10 % und 200–1.500 €: so bewertet wie ein halber Monat Miete je Fall; Zugang hat keinen Anker [11]	0,55 Mio × 5 % = 27 Tsd × 500 €	14 Mio €
=	Nachteil der Suchenden im Jahr (Spanne 5–150)		33 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	100 Mio € je Punkt	0,33

Score 0,33 Impact × 6 Wert × 4,5 Plausibilität ÷ 10 = 0,9 von 100

Dass ein bindender Deckel bei Übernachfrage die Rationierung auf Auswahl und informelle Zahlungen verlagert, ist ökonomisch klar und in harten Fällen belegt (San Francisco, Berlin ^[9]^[10]). Für die milde deutsche Bremse gibt es kein gemessenes Kontrafaktum: Die Selektions-Evidenz ist überwiegend umfragebasiert ^[11]^[27] — ein Querschnitt ohne Vergleichsgruppe. Die eine Störgröße ist die Marktanspannung selbst, die Vermieter auch ohne Deckel wählerisch macht; das Design trennt beides nicht. Eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Getragen ist die Richtung, ungedeckt bleibt das mengentragende Glied — welcher Anteil der Verträge in Bremse-Gebieten tatsächlich mit Abstandszahlung oder verschärfter Auswahl einhergeht. Das Argument trifft in etwas weniger als jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: Die Reaktionen sind in harten Fällen beobachtet, ihre Größe für diese mildere Maßnahme bleibt unsicher.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 5 identifikation: Assoziativ · Stufen-Deckel 5,5 befundband: Deckungslücke · P 4,5

Kontrafaktum: keines für die deutsche Bremse; die Befragungen [11][27] sind Querschnitte, die Präzedenzfälle [9][10] betreffen härtere Deckel. Design: assoziativ — Befragungsbefunde ohne Vergleichsgruppe. Störgröße: die Marktanspannung selbst, die Vermieter auch ohne Deckel wählerisch macht; nicht getrennt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 5,5, bindet nicht — der bestehende Deckel 5 liegt darunter.

Befundleiter: Richtung getragen (Präzedenz, Befragungen), das mengentragende Glied — Anteil der Verträge mit Abstandszahlung oder Auswahlverlust unter der milden Bremse — ist ungedeckt, weder Stütz- noch Gegenbefund. Gleicher Ergebnisbegriff: Zugang und Zahlungen der Suchenden, nicht Miethöhe. Rückleseprobe: etwas weniger als jeder zweite Fall. Count-once: das Band platziert unter dem Deckel 5.

Offen: Eine Erhebung zu Abstandszahlungen und Bewerberauswahl in Bremse- gegen Nicht-Bremse-Gemeinden würde P auf bis zu 5,5 heben.

Laufende Kosten für Durchsetzung und Verfahren

0,8von 100

Deckel und Lückenschließung erzeugen dauerhafte Dokumentations-, Rüge- und Gerichtsarbeit: rund 100.000 Vorgänge im Jahr zu je sechs Stunden Arbeitszeit von Vermietern, Anwälten und Gerichten, dazu Ausweispflichten für möblierte und Indexverträge — zusammen rund 25 Mio € im Jahr. Sicher ist, dass sie anfallen; geschätzt ist nur ihr Umfang.

Wert 5 · Vollzug & VerfahrenImpact 0,3Plausibilität 6

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Es handelt sich um Ressourcen — Arbeitszeit von Vermietern, Anwälten und Gerichten —, die für Papier- und Streitarbeit gebunden werden, ohne dass Wohnraum entsteht. Gezählt ist die Dienstzeit zum Arbeitskostensatz; die Zeit der Mieter selbst, die eine Rüge erheben, bleibt außen vor, weil sie freiwillig für die eigene Ersparnis aufgewendet wird. Solche Kosten wiegen wie öffentliche Mittel: Sie fehlen an anderer Stelle, treffen aber niemanden existenziell. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Vollzugskosten ohne besondere Schwere.

Die Bremse setzt sich nicht selbst durch: Mieter müssen rügen, Vermieter dokumentieren, Gerichte entscheiden. Eine Entfristung verstetigt diese Vorgänge ab 2030, die Lückenschließung erweitert sie ab 2027 auf Möblierungs- und Indexverträge — samt neuer Ausweisungs- und Berechnungspflichten ^[2]. Von den 550.000 Neuverträgen je Jahr, die ab 2030 unter dem fortgeltenden Deckel stehen, führen angesetzt 15 % (Spanne: 10 bis 20 %) zu Rüge, Auskunftsverlangen oder Verfahren — der Mietenmonitor findet in Berlin 45,7 % der Angebote oberhalb des Zulässigen, nur ein Teil davon wird beanstandet ^[8] —, rund 82.000 Vorgänge zu je sechs Stunden Arbeitszeit von Vermietern, Anwälten und Gerichten (Spanne: 3 bis 10 Stunden) zu 36 € je Stunde: rund 18 Mio €. Die Ausweispflichten treffen rund 168.000 möblierte und indexierte Neuverträge im Jahr ^[7]^[8] zu einer halben Stunde: 3 Mio €. Verfahren zu den geschlossenen Lücken, angesetzt 20.000 im Jahr (Spanne: 10.000 bis 40.000), weitere 4 Mio €. Zusammen rund 25 Mio € im Jahr (Spanne: 10 bis 60 Mio €), verteilt auf Vermieter und Justiz. Der Impact ist sehr klein: Die Vorgänge sind zahlreich, aber je Vorgang günstig.

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	Neuverträge je Jahr unter dem fortgeltenden Deckel Deckel ohne Entfristung bis Ende 2029 ohnehin [3][13][14]	0,78 Mio × 7 von 10 Jahren	0,55 Mio Verträge
×	davon mit Rüge, Auskunftsverlangen oder Verfahren Setzung, Spanne 10–20 %: Verstoßquote Berlin 45,7 %, nur ein Teil wird beanstandet [8]	15 %	82 Tsd Vorgänge
×	Dienstzeit von Vermietern, Anwälten und Gerichten Setzung, Spanne 3–10 Stunden	6 Stunden je Vorgang	490 Tsd Stunden
×	Arbeitskosten Arbeitsstunde 45 € × 0,8, Betriebssicht	36 € je Stunde	17,7 Mio €
+	Ausweis- und Berechnungspflichten für möblierte und Indexverträge Pflichtfeld je Vertrag ab 2027 [2][7][8]	0,78 Mio × (12 % + 9,6 %) = 168 Tsd Verträge × 0,5 Stunden × 36 €	3 Mio €
+	Verfahren zu den geschlossenen Lücken Setzung, Spanne 10–40 Tsd Vorgänge	20 Tsd je Jahr × 6 Stunden × 36 €	4,3 Mio €
=	Vollzugskosten im Jahr (Spanne 10–60)		25 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	100 Mio € je Punkt	0,25

Score 0,25 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 0,8 von 100

Dass Verwaltungs- und Verfahrenskosten anfallen, folgt unmittelbar aus dem Gesetzesvollzug; strittig ist nur die Menge. Ein Kontrafaktum im Sinne einer Messung gibt es nicht — die Vorgangszahl hängt daran, wie viele Mieter rügen, und ist eine Annahme, angelehnt an die hohen Beanstandungsquoten des Mietenmonitors ^[8]; jede Beanstandung ist ein Vorgang. Die eine Störgröße ist die Rügebereitschaft der Mieter, die mit besserer Aufklärung steigen und die Zahl verdoppeln könnte; sie steckt in der Spanne. Eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Würde die Durchsetzung behördlich organisiert, verschöben sich die Kosten zum Staat, verschwänden aber nicht. Dass der Aufwand in der angesetzten Größe anfällt, trifft in etwa drei von fünf vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Der Kostenanfall selbst ist sicher, nur sein Umfang ist geschätzt — und der hängt am Verhalten der Mieter.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: keines gemessen. Design: mechanistisch — dass Vorgänge anfallen, ist Rechtsfolge, ihre Zahl hängt an der Rügebereitschaft der Mieter (Vollzugsträger-Reaktion); Stabilitätsbedingung: Beanstandungsquote bleibt in der Größenordnung des Mietenmonitors [8]. Störgröße: Rügebereitschaft, in der Spanne 10–20 %. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 6,0 bindet (bisher 9,5) — der Betrag, nicht das Thema, entscheidet.

Höhere Mieten im unregulierten Segment

0,7von 100

Nicht weil dieselbe Nachfrage plötzlich mehr zahlt, sondern weil die verbilligten Wohnungen schlechter zirkulieren und zahlungskräftige Suchende ins freie Segment verdrängt werden, steigen dort die Mieten. Für Deutschland gemessen (+2,7 %): rund 100 Mio € Mehrmiete im Jahr, die aber fast ganz von Neubau-Mietern zu ihren Vermietern wandern — was bleibt, ist die schlechtere Zirkulation der vorhandenen Wohnungen: rund 4.000 Wohnungen im Jahr, die nicht frei werden, und Suchende, die deshalb länger ohne passende Wohnung bleiben.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 0,2Plausibilität 6

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Die Mehrkosten tragen Haushalte, die im unregulierten Segment mieten — überwiegend im Neubau, wo Mieten und meist auch Einkommen der Mieter über dem Durchschnitt liegen. Empfänger sind die Eigentümer dieser Wohnungen. Es ist das Spiegelbild des Hauptnutzens: verschobene Wohnkosten zwischen Haushalten und Vermietern, hier in die Gegenrichtung. Da die Belasteten im Schnitt einkommensstärker sind als die Entlasteten des Hauptarguments, mildert das die Verteilungsbilanz, hebt sie aber nicht auf. Der zweite Posten — Suchende, die wegen der schlechteren Zirkulation länger ohne passende Wohnung bleiben — berührt die Wohnraumversorgung, bleibt aber in der Größe beim Geldposten, so dass das Gewicht bei mittel bleibt. Der Wert ist mittel: Geldströme in begrenzter Höhe, getragen von vergleichsweise einkommensstärkeren Haushalten.

Die Bremse teilt den Markt: Bestandswohnungen gedeckelt, Neubau-Erstvermietungen frei ^[3]. Der Überlauf entsteht aber nicht dadurch, dass dieselbe Nachfrage plötzlich mehr zahlt — bei fester Wohnungszahl und zufälliger Vergabe gäbe es ihn nicht. Er hat zwei Zutaten. Erstens die schlechtere Zirkulation: Der Deckel verteilt die verbilligten Wohnungen über Warteschlange, Auswahl und Glück statt über den Preis; wer eine hat, gibt sie seltener wieder her und nutzt tendenziell mehr Fläche, als er zum Marktpreis nähme ^[5] — effektiv stehen weniger davon für Nachrücker bereit. Zweitens die Verdrängung: Zahlungskräftige Suchende, die leer ausgehen, weichen ins freie Segment (Neubau, Umland) aus und bieten dort die Miete hoch. Für die deutsche Bremse ist der Überlauf gemessen — rund +2,7 % ^[5] —, nach dem Berliner Mietendeckel stiegen die Umlandmieten, in Potsdam bis 12 % ^[10]. Das freie Segment sind rund 12 % der 0,78 Millionen Neuverträge je Jahr (Spanne: 8 bis 15 %), 94.000 Neubau-Verträge, die sich ab 2030 wie beim Hauptargument auf rund 235.000 Haushalte im Jahresmittel aufsummieren; bei 12.000 € Neubaumiete im Jahr und 2,7 % sind das rund 76 Mio €, mit dem Umland-Überlauf rund 100 Mio € Mehrmiete im Jahr (Spanne: 40 bis 400 Mio €). Entscheidend: Die Zahl der Wohnungen ändert sich dabei nicht. Die Mehrmiete wandert von den Neubau-Mietern, bei denen der Euro mit 0,9 zählt, zu ihren Vermietern, bei denen er mit 0,8 zählt — netto bleiben davon rund 10 Mio € Verlust. Dazu kommt die schlechtere Zirkulation der vorhandenen Wohnungen selbst. Von den rund 2,0 Millionen Haushalten unter dem Deckel ziehen bei 8 % Fluktuation 160.000 im Jahr aus ^[14]; wer den verbilligten Vertrag hat, zieht seltener aus — in San Francisco blieben Mieter unter einem weit stärkeren Deckel 19 % häufiger ^[9], für die milde deutsche Bremse finden Mense u. a. Lock-in nur bei Hochverdienern ^[5]. Angesetzt sind 2,5 % weniger Auszüge (Spanne: 0 bis 5 %), also 4.000 Wohnungen im Jahr, die nicht frei werden, und je blockierter Wohnung ein Suchender, der ein Vierteljahr länger ohne angemessene Wohnung bleibt (Spanne: ein Monat bis ein Jahr) — 1.000 Haushalte mit 2,0 Personen, die im Jahresmittel ohne passenden Wohnraum sind. Der Zugang zu einer Wohnung ist dabei so bewertet, als wäre er je Person 500 € Miete im Monat wert. Wer stattdessen ins freie Segment ausweicht, steht schon im Überlauf oben. Auf der Karte wiegt der Zirkulationsverlust rund 0,12 Punkte, der genettete Überlauf 0,1 — zusammen rund 0,22 (Spanne: 0 bis 1,5). Der Impact ist klein: überwiegend Umschichtung — die Wohnungen werden nicht weniger, nur schlechter verteilt.

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	Neuverträge im freien Segment je Jahr Setzung 12 %, Spanne 8–15 % [3][13][14]	0,78 Mio Neuverträge × 12 % Neubau ab 2014	94 Tsd Verträge
×	Neubau-Haushalte mit Überlauf im Jahresmittel wie im ersten Pro-Argument	2,5 Jahrgänge im Mittel ab 2030	235 Tsd Haushalte
×	Mehrmiete im Neubau Überlauf für die deutsche Bremse gemessen [5]	12.000 € Neubaumiete im Jahr × 2,7 % Überlauf	76 Mio €
+	Überlauf ins Umland nach dem Berliner Mietendeckel stiegen die Umlandmieten, in Potsdam bis 12 % [10]	Setzung, Spanne 0–100 Mio €	24 Mio €
=	Mehrmiete im freien Segment (Spanne 40–400)		100 Mio €
×	Wohlfahrtsverlust des Transfers Neubau-Mieter (0,9, Spanne 0,7–1,1) zahlen an ihre Vermieter (0,8: je zur Hälfte Wohnungsunternehmen 1 und private 0,6) — im Argument genettet, weil kein Pro-Argument die Empfängerseite trägt	0,9 − 0,8 = 0,1	10 Mio €
+	schlechtere Zirkulation: Suchende länger ohne angemessene Wohnung Setzung 2,5 % (Spanne 0–5 %: in San Francisco 19 % mehr Bleiben unter einem viel stärkeren Deckel, hier Lock-in nur bei Hochverdienern gemessen) und ¼ Jahr (Spanne 1–12 Monate); Anker Zugang zu Wohnraum 6.000 € je Person und Jahr — wer ins freie Segment ausweicht, steht schon im Überlauf [5][9][14][26]	2,0 Mio Haushalte × 8 % Fluktuation × 2,5 % weniger Auszüge = 4.000 blockierte Wohnungen × ¼ Jahr Verzögerung × 2,0 Personen × 6.000 €	12 Mio €
=	Schaden im Jahr (Spanne 0–140)		22 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	100 Mio € je Punkt	0,22

Score 0,22 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 0,7 von 100

Der Überlaufeffekt gehört zu den besser belegten Nebenwirkungen: Mense, Michelsen und Kholodilin (2023) messen ihn für die deutsche Bremse im Differenz-in-Differenzen-Design mit Ereignisstudie gegen das unregulierte Segment derselben Gemeinden ^[5]; er zeigt sich unabhängig davon in den Ertragsdaten deutscher Kommunen ^[12] und passt zum Berliner Umland-Befund ^[10]. Die Störgröße — dass Neubaumieten ohnehin schneller steigen — fängt der Vergleich mit Gemeinden ohne Bremse ab; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Unsicher ist die Größe für genau diese Verschärfung: Je vollständiger die Lücken geschlossen werden, desto kleiner wird das freie Segment, auf das der Druck ausweicht — desto stärker aber auch der Druck je verbleibender Wohnung. Die Studien messen den Effekt der Einführung 2015, nicht einer Nachschärfung; die Übertragung bleibt eine Annäherung, und der Umfang der Fehlbelegung — wie viele Auszüge unterbleiben, wie lange Suchende warten — ist eine Setzung ohne deutsche Messung. Das Argument trifft in etwa drei von fünf vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Mehrere unabhängige Befunde zeigen denselben Mechanismus, nur seine Größe für diesen Schritt ist unscharf.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 8 identifikation: Quasi-experimentell · Stufen-Deckel 8

Kontrafaktum: unregulierte Wohnungen und Gemeinden ohne Bremse vor und nach 2015. Design: quasi-experimentell — Differenz-in-Differenzen mit Ereignisstudie (Mense/Michelsen/Kholodilin 2023 [5]) für den Überlauf; die Fehlbelegung ist dort ebenfalls gemessen, ihr Umfang (Auszugsrückgang, Wartezeit der Suchenden) hier aber Setzung. Störgröße: schnellerer Anstieg der Neubaumieten ohnehin, durch Gemeinden ohne Bremse abgefangen. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 8,0.

Der Bund verstellt den Ländern den Weg zu eigenen Lösungen

0,7von 100

Weil der Bund das Mietpreisrecht abschließend regelt, dürfen die Länder darin nichts Eigenes beschließen — daran scheiterte 2021 der Berliner Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht. Allerdings hängt diese Sperre am gesamten sozialen Mietrecht des BGB, nicht an der Mietpreisbremse allein: Ein Auslaufen der Bremse würde den Ländern den Weg kaum öffnen. Angesetzt ist der verschlossene Weg so, als wäre er jedem Einwohner der interessierten Länder anderthalb frei gewählte Stunden im Jahr wert — die einzige real erprobte Landeslösung war schlechter als die Bundesregel.

Wert 6 · Föderale SpielräumeImpact 0,3Plausibilität 4

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Betroffen ist nicht ein einzelner Geldbetrag, sondern die Frage, wer die Regeln für den Wohnungsmarkt setzen darf. Länder unterscheiden sich stark: Ein Instrument, das in München trägt, kann in Chemnitz schaden. Die Möglichkeit, regional zu differenzieren und Regeln zu erproben, ist eine Eigenschaft des Systems, nicht ein Posten im Haushalt — sie wirkt über Jahrzehnte und auf alle künftige Wohnungspolitik der Länder. Deshalb wiegt dieser Kanal je Euro schwerer als Komfort- oder Suchkosten, auch wenn der bezifferte Umfang klein bleibt. Der Wert ist mittel bis hoch: Es geht um die Anpassungsfähigkeit der Wohnungspolitik insgesamt — aber der Schaden, den man beziffern kann, ist klein.

Mietpreisrecht ist konkurrierende Gesetzgebung: Sobald der Bund es abschließend regelt, dürfen die Länder daneben nichts Eigenes beschließen. Genau daran scheiterte 2021 der Berliner Mietendeckel — das Bundesverfassungsgericht erklärte ihn für nichtig ^[19]^[20]. Entscheidend für die Bewertung ist aber, woran diese Sperre hängt: Das Gericht leitete sie aus den §§ 556 bis 561 BGB insgesamt ab — ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Mieterhöhungsrecht —, nicht allein aus der Mietpreisbremse. Liefe die Bremse aus, bliebe dieses übrige Mietpreisrecht bestehen und besetzte das Kompetenzfeld weiter; die Entfristung verstellt den Ländern also kaum einen Weg, der ihnen sonst offenstünde, und das erst ab 2030. Der realistische Reformpfad wäre ohnehin eine bundesrechtliche Öffnungsklausel — die nur der Bund schaffen kann, kein Land erstreiten. Den Ländern bleiben daneben die Hebel außerhalb des Mietpreisrechts: Zweckentfremdungsverbot, Milieuschutz, Umwandlungsverbot, Bauordnung ^[22]. Ein Interesse an eigenen Wegen haben Berlin, Hamburg, Bremen und Hessen gezeigt (Mietendeckel, Hessen-Gutachten ^[23]) — zusammen rund 13 Millionen Einwohner (Spanne: 4 bis 30 Millionen). Angesetzt sind 3 € je Einwohner und Jahr in 7 von 10 Jahren (Spanne: 0 bis 20 €) — so bewertet, als wäre der verschlossene Weg jedem anderthalb frei gewählte Stunden im Jahr wert —, rund 27 Mio € im Jahr; die Null steht ausdrücklich in der Spanne. Dass diese Wege besser wären, ist nicht belegt: In Berlin haben sich die Angebotsmieten seit 2014 mehr als verdoppelt, auf fast 18 €/m² ^[21], und der einzige Landes-Alleingang halbierte das Inseratsangebot und trieb die Umlandmieten, in Potsdam um bis zu 12 % ^[10]. Der Impact ist sehr klein und offen: Den Ländern wird kaum etwas verschlossen, was die Bremse allein aufhielte — und die eine erprobte Landeslösung war schlechter als der Status quo.

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13 Mio Personen

Einwohner der Länder mit erklärtem Interesse an eigenem Mietpreisrecht

[19][23]

× 7 von 10 Jahren ohne Entfristung gilt die Bremse bis Ende 2029 ohnehin

9,1 Mio Personenjahre

Personenjahre je Horizontjahr

[1]

× 3 € je Einwohner und Jahr Setzung, Spanne 0–20 €: so bewertet, als wäre er jedem anderthalb frei gewählte Stunden im Jahr wert (2,05 €); null, weil die Sperre auch ohne die Bremse bestünde — Regelungsspielraum hat keinen Anker

27 Mio €

Wert des verschlossenen Wegs im Jahr (Spanne 0–180)

[20][22]

÷ 100 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,27

Normalised Impact

Score 0,27 Impact × 6 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 0,7 von 100

Zwei Glieder der Kette sind belegt, das dritte widerlegt den starken Hebel. Belegt ist die Sperre selbst — höchstrichterlich entschieden ^[19]^[20] — und das Interesse der Länder, das Berlin mit einem eigenen Gesetz und Hessen mit einem Gutachten zeigte ^[23]. Widerlegt ist die populäre Zuspitzung „Bremse weg, Länder frei“: Das Gericht stützte die Sperrwirkung auf das gesamte BGB-Mietpreisrecht, sodass Vergleichsmiete und Kappungsgrenze das Feld auch ohne die Bremse besetzt hielten. Ein Kontrafaktum für den Wert eigener Landeslösungen gibt es nicht — der einzige Präzedenzfall spricht dagegen ^[10]; ein Design lässt sich nicht benennen, die Störgröße ist die Anspannung der Berliner Lage selbst, und eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Dass die Entfristung den Ländern einen wertvollen Weg verschließt, trifft in etwa zwei von fünf vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis niedrig: Blockade und Länderinteresse sind belegt, aber dass gerade die Mietpreisbremse den entscheidenden Riegel bildet, ist es nicht.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 5 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: keines für den Wert eigener Landeslösungen; die Sperre ist Rechtsfolge [19][20]. Design: unbestimmt — der Nutzen des verschlossenen Wegs ist nirgends gemessen, der einzige Präzedenzfall [10] spricht dagegen. Störgröße: die Anspannung der Berliner Lage selbst. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 5,0 bindet (bisher 7).

Befundleiter: Richtung gestützt (Sperrwirkung und Länderinteresse belegt), das mengentragende Glied — dass die Bremse der Riegel ist — hat einen Befund gegen sich: das Gericht stützt die Sperre auf §§ 556–561 BGB insgesamt [20]. Gleicher Ergebnisbegriff: Regelungsspielraum der Länder, nicht Miethöhe. Rückleseprobe: zwei von fünf Fällen. Count-once: das Band platziert unter dem Deckel 5.

Offen: Ein Gutachten oder eine Entscheidung, die den Ländern nach einem Auslaufen der Bremse einen eigenen Regelungsspielraum zuspricht, würde P auf bis zu 5 heben; ein Landesmodell mit besserem Ergebnis als die Bundesregel auf bis zu 6.

Dauereingriff statt befristeter Ausnahme

0,5von 100

Das Bundesverfassungsgericht bestätigte die Mietpreisbremse 2019 auch wegen ihres befristeten, an nachgewiesene Marktanspannung gekoppelten Ausnahmecharakters. Eine Entfristung nimmt genau dieses Rechtfertigungselement heraus und verschiebt die Verhältnismäßigkeitsprüfung nach Art. 14 GG. Rechtlich offen — das Gericht hat sich bei der Bremse aber bislang nachsichtig gezeigt.

Wert 9 · EigentumsgarantieImpact 0,2Plausibilität 3

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Betroffen ist die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG): Wie weit darf der Gesetzgeber die Verfügung über vermietetes Eigentum dauerhaft beschränken, ohne die Sozialbindung zu überdehnen? Das ist kein Geldbetrag, sondern ein Verfassungsgut — es wiegt je Fall schwer, auch wenn der hier bezifferbare Umfang klein bleibt. Der Wert ist hoch (Verfassungskern): Es geht um die Grenze zulässiger Eigentumsbindung — die Kleinheit steckt in Wahrscheinlichkeit und Umfang, nicht im Gewicht des Guts.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse 2019 für mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt — tragend war dabei auch, dass sie eine befristete, an nachgewiesene Marktanspannung gekoppelte Ausnahme ist ^[25]. Die Entfristung nimmt genau dieses zeitliche Rechtfertigungselement heraus: Aus einer vorübergehenden wird eine dauerhafte Bindung, was die Verhältnismäßigkeitsprüfung verschiebt und ein neues Verfahren wahrscheinlicher macht. Ein materieller Schaden lässt sich kaum beziffern. Betroffen sind die rund 2,0 Millionen Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums unter dem fortgeltenden Deckel stehen; angesetzt sind 10 € je Wohnung und Jahr (Spanne: 0 bis 50 €) — so bewertet, als kostete das erhöhte Verfahrensrisiko jeden betroffenen Vermieter fünf frei gewählte Stunden im Jahr —, rund 20 Mio € im Jahr an Rechtsunsicherheit und Verfahrensrisiko (Spanne: 0 bis 100 Mio €). Der Impact ist sehr klein: Es geht um ein erhöhtes, nicht um ein realisiertes Verfassungsrisiko.

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2 Mio Wohnungen

Wohnungen unter dem fortgeltenden Deckel im Jahresmittel

[3][13][14]

× 10 € je Wohnung und Jahr Setzung, Spanne 0–50 €: so bewertet, als kostete es jeden betroffenen Vermieter fünf frei gewählte Stunden im Jahr (2,05 €) — ein Verfassungsgut hat keinen Anker

20 Mio €

Verfahrensrisiko und Rechtsunsicherheit im Jahr (Spanne 0–100)

[25]

÷ 100 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,2

Normalised Impact

Score 0,2 Impact × 9 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 0,5 von 100

Die Richtung ist plausibel — der Wegfall der Befristung schwächt ein tragendes Argument des Beschlusses von 2019 ^[25]. Ein Kontrafaktum gibt es nicht, ein Design lässt sich nicht benennen: Die Kette (Entfristung → schwächere Rechtfertigung → neues Verfahren → Beanstandung) ist benannt, ihr mengentragendes Glied — ob das Gericht eine Entfristung tatsächlich kippt — ungeprüft. Dagegen steht als Störgröße die bisherige Rechtsprechung: Das Gericht hat sich bei der Mietpreisbremse durchgängig permissiv gezeigt und Nachschärfungen bei verhältnismäßiger Ausgestaltung für haltbar erklärt; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Dass die Entfristung ein verfassungsrechtliches Risiko in der angesetzten Größe erzeugt, trifft in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist niedrig: ein nachvollziehbarer, aber spekulativer Einwand gegen eine bislang nachsichtig geprüfte Regelung.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: keines. Design: unbestimmt — Rechtsprognose ohne Träger; der Beschluss von 2019 [25] stützt nur die Richtung. Störgröße: die permissive Rechtsprechung zur Bremse. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 5,0.

Belegleiter: kein Träger — Kette benannt (Entfristung → schwächere Rechtfertigung → Verfahren → Beanstandung), das mengentragende Glied (ob das Gericht kippt) ungeprüft, Gegenmechanismus permissive Rechtsprechung unbeantwortet. Gleicher Ergebnisbegriff: Verfassungsrisiko, nicht Miethöhe. Rückleseprobe: drei von zehn Fällen. Count-once: Deckel plausibilitaet (5,0) bepreist die Beleglage, das Band platziert darunter.

Offen: Ein Normenkontrollantrag gegen eine entfristete Bremse oder ein Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes zur Verhältnismäßigkeit der Dauerbindung würde P auf bis zu 4,5 heben.

Längere Wohnungssuche

0,4von 100

Verkauf und Umwidmung dünnen das Mietangebot unter einem fortgeltenden Deckel leicht aus — angesetzt 1 bis 2 % —, und wer sucht, braucht länger: rund drei Stunden mehr je Neuvertrag, 1,65 Millionen erzwungene Stunden im Jahr. Für die milde Bremse ist der Angebotsrückgang nur in harten Präzedenzfällen belegt.

Wert 9 · LebenszeitImpact 0,1Plausibilität 4

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Die Zeit, die Wohnungssuchende zusätzlich mit Besichtigungen, Bewerbungen und Absagen verbringen, ist gelebte Zeit ohne Gegenwert — erzwungen, weil man nicht einfach nicht umziehen kann, wenn Arbeit, Familie oder Kündigung es verlangen. Sie wiegt wie eine wache Stunde, die niemand zurückbekommt, und steht damit einen Schritt unter Leben und Gesundheit. Der Wert ist hoch: verlorene Lebenszeit, auch wenn die Stunden je Kopf wenige sind.

Vermieter können auf schärfere Regulierung mit Verkauf, Eigennutzung oder Umwidmung reagieren — in San Francisco sank das Mietangebot um 15 % ^[9], nach dem Berliner Mietendeckel halbierten sich die Inserate ^[10]. Beide Fälle waren viel härter als die milde Bremse (Neubau ausgenommen, Vergleichsmiete plus 10 % erlaubt ^[3]); für die Entfristung ist deshalb nur ein Rückgang des Angebots um 1 bis 2 % angesetzt (Spanne: 0 bis 4 %), und die deutschen Auswertungen nach 2015 haben keinen vergleichbaren Einbruch dokumentiert ^[4]^[5]. Ein dünneres Angebot heißt für Suchende: mehr Besichtigungen, mehr Bewerbungen, mehr Absagen. Betroffen sind die 550.000 Haushalte, die ab 2030 jährlich unter dem fortgeltenden Deckel neu anmieten (0,78 Millionen Neuverträge in 7 von 10 Jahren ^[3]^[13]^[14]); angesetzt sind 3 Stunden zusätzlicher Suche je Neuvertrag (Spanne: 0 bis 10 Stunden), zusammen 1,65 Millionen Stunden im Jahr — so viel, wie 190 Menschen ein ganzes Jahr lang rund um die Uhr verlieren. Der Impact ist sehr klein: Viele sind leicht betroffen, ein harter Einbruch des Angebots ist bei dieser milden Verschärfung nicht zu erwarten.

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0,55 Mio Verträge

Neuverträge je Jahr unter dem fortgeltenden Deckel

[3][13][14]

× 3 Stunden je Neuvertrag Setzung, Spanne 0–10 Stunden: Angebot um 1–2 % dünner, mehr Besichtigungen und Bewerbungen

1,65 Mio Stunden

zusätzliche Suchzeit im Jahr (Spanne 0–5,5 Mio)

[4][5][9][10]

× 6,85 € je Stunde volle wache Stunde ohne Gegenwert, Anker Personenstunde

11,3 Mio €

erzwungene Lebenszeit

÷ 100 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,11

Normalised Impact

Score 0,11 Impact × 9 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 0,4 von 100

Dass ein bindender Deckel bei Übernachfrage das Mietangebot verdünnt, ist in harten Fällen kausal gemessen: Diamond, McQuade und Qian (2019) nutzen für San Francisco die Ausweitung der Regulierung auf Gebäude vor 1980 als Differenz-in-Differenzen gegen jüngere Gebäude ^[9], das DIW den Berliner Mietendeckel als Ereignisstudie gegen das Umland ^[10]. Die Übertragung auf die milde deutsche Bremse ist der unsichere Schritt — die Störgröße ist die Dosis: Ein Einfrieren wirkt anders als ein Deckel bei Vergleichsmiete plus 10 %, und nach 2015 haben die deutschen Auswertungen keinen vergleichbaren Angebotseinbruch dokumentiert ^[4]^[5], ein Befund gegen das mengentragende Glied. Eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Die drei Stunden je Suche sind eine Setzung ohne Messung. Dass die Fortgeltung die Suche in der angesetzten Größe verlängert, trifft in etwa zwei von fünf vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist mittel bis niedrig: Die Reaktion ist in harten Fällen beobachtet, für diese mildere Maßnahme spricht der deutsche Befund eher gegen einen spürbaren Rückgang.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 8 identifikation: Quasi-experimentell · Stufen-Deckel 8 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: nicht regulierte Gebäude (San Francisco, Baujahr nach 1980) bzw. das Berliner Umland. Design: quasi-experimentell — Differenz-in-Differenzen (Diamond/McQuade/Qian 2019 [9]) und Ereignisstudie (DIW 2021 [10]); Kontexttransfer auf die milde Bremse als Abschlag. Störgröße: die Dosis der Regulierung — Einfrieren gegen Deckel bei Vergleichsmiete plus 10 %. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 8,0; die Platzierung darunter trägt die Befundleiter.

Befundleiter: Richtung gestützt (Präzedenzfälle San Francisco, Berlin), das mengentragende Glied — ein Angebotsrückgang unter der milden Bremse — hat einen Befund gegen sich: die deutschen Auswertungen nach 2015 dokumentieren keinen Einbruch [4][5]. Gleicher Ergebnisbegriff: Zahl der Mietangebote und Suchdauer, nicht Miethöhe. Rückleseprobe: zwei von fünf Fällen. Ledger-Test: die schärfere Auswahl steht als eigenes Gegenargument und senkt hier nicht.

Offen: Eine Auswertung der Inseratszahlen und Suchdauern in Bremse-Gemeinden gegen vergleichbare Gemeinden ohne Bremse würde P auf bis zu 6 heben.

Summary

Verglichen wird allein die Fortgeltung des milden Deckels mit seinem gesetzlich vorgesehenen Auslaufen Ende 2029 — nicht mit den wirksameren, angebotsseitigen Wegen. In diesem engen Vergleich bleibt unterm Strich ein kleiner positiver Effekt, und er hat eine klare Form: Dort, wo die Bremse gilt, steigen die Neuvertragsmieten nachweislich langsamer als in vergleichbaren Gebieten ohne sie, und rund zwei Millionen Mieterhaushalte, die ab 2030 neu anmieten, zahlen im Mittel 250 € im Jahr weniger. Dieses Geld verschwindet nicht, es fehlt den Vermietern — die Bilanz hängt deshalb weniger an der Summe als daran, dass ein Euro beim einziehenden Mieter schwerer wiegt als beim Vermieter, der im Schnitt über dem Median steht. Zugleich löst die Maßnahme das drängende Problem nicht: Die Mieten steigen weiter (Neuvertrag rund +3,5 % im Jahr), neuer Wohnraum entsteht nicht, und eine Studie findet, dass die Dämpfung nach etwa einem Jahr wieder abklingt. Auf der Kostenseite stehen ein leicht dünneres Angebot mit längerer Suche und schärferer Auswahl, höhere Mieten im freien Segment (überwiegend Umverteilung, nicht mehr Knappheit), gedämpfte Investitionen und laufende Vollzugskosten — jeder Posten klein und für den milden Deckel nur schwach belegt. Unterm Strich: ein bisschen besser als das Auslaufen, aber kein Ersatz für das, was wirklich hülfe. Die durchgesetzte Variante liefert deutlich mehr Wirkung, zum Preis größerer Verzerrungen; siehe „Mietpreisbremse durchsetzbar machen“.

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Ausgeglichen · 0,56 alter Maßstab

Quellen

Deutscher Bundestag: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert (Beschluss 26.06.2025). bundestag.de
BMJV: Pressemitteilung 29.04.2026: Gesetzentwurf zu möblierten Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen (Mietrecht II). bmjv.de
BBSR: Fachbeitrag: Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet (18.02.2026). bbsr.bund.de
DIW Berlin: Wochenbericht 7/2018 / BMJV-Evaluation: Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf (Mense/Michelsen/Kholodilin). diw.de
Mense/Michelsen/Kholodilin: Rent Control, Market Segmentation, and Misallocation. Journal of Urban Economics 134 (2023) — Neuvertragsmieten −2 %, Spillover +2,7 %, Lock-in nur bei Hochverdienern. sciencedirect.com
BMJV: Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes (Schlussbericht 2023). bmjv.de
IW Köln: Henger/Oberst/Büchel: Anteil Indexmietverträge an Neuverträgen 6,7 % (Großstädte 9,6 %). iwkoeln.de
Deutscher Mieterbund: Mietenmonitor 2025 (FactSheet) — Berlin: 45,7 % Verstoßquote, 21,8 % möbliert, Aufschlag +4,17 €/m². mieterbund.de
Diamond/McQuade/Qian: The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review (2019) — Bleibewahrscheinlichkeit +19 %. aeaweb.org
DIW Berlin: Wochenbericht 8/2021: Die unmittelbaren Auswirkungen des Berliner Mietendeckels (Angebot halbiert, Umland/Potsdam +12 %). diw.de
IW Köln: Sagner/Voigtländer: Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt (Gutachten 2024). iwkoeln.de
Baye/Dinger: Investment incentives of rent controls and gentrification: Evidence from German micro data. Real Estate Economics (2024). onlinelibrary.wiley.com
BBU (Zensus 2022): Zensus 2022: Zahlen und Daten zum Wohnungsbestand (Vermietungsquote 53,5 %, Berlin 82,4 %). bbu.de
wohnungswirtschaft.online: Fluktuation (Umzugsquote): durchschnittliche Wohndauer 12 Jahre, Fluktuationsrate ca. 8 %. wohnungswirtschaft.online
IW Köln: Oberst/Voigtländer: Mehr möblierte Wohnungen — aus guten Gründen. iwkoeln.de
IW Köln: IW-Wohnindex Q1/2026 (Neuvertragsmieten +3,5 % ggü. Vorjahresquartal). iwkoeln.de
Destatis: PM Nr. 129/2023: Mietbelastungsquote 27,8 % (Mikrozensus 2022). destatis.de
Destatis: PM Nr. 174/2026: Baufertigstellungen 2025 (206.600 Wohnungen, −18,0 %). destatis.de
Bundesverfassungsgericht: PM 28/2021: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Berliner Mietendeckel“) nichtig (Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20). bundesverfassungsgericht.de
Bundesverfassungsgericht: Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20: Bund hat mit §§ 556–561 BGB abschließend Gebrauch gemacht (Sperrwirkung). bundesverfassungsgericht.de
Tagesspiegel / BBSR: Angebotsmieten in Berlin seit 2014 mehr als verdoppelt (+107 %; aktuell fast 18 €/m²). tagesspiegel.de
Bund (Region gestalten): Wohnraumzweckentfremdung: seit der Föderalismusreform 2006 ausschließliche Gesetzgebungskompetenz der Länder. region-gestalten.bund.de
Mayer/Artz (Gutachten für die SPD-Fraktion Hessen, 2020): Landeskompetenz für einen Mietendeckel in Hessen — Prüfung der Sperrwirkung des Bundes-Mietpreisrechts. spd-fraktion-hessen.de
DIW Berlin: Regulierung von Mieten kann Ungleichheit senken, hat aber einen Preis (2024). diw.de
Bundesverfassungsgericht: PM 56/2019: Verfassungsbeschwerden gegen die Mietpreisbremse erfolglos (Beschluss 18.07.2019, 1 BvL 1/18 u.a.) — befristeter Ausnahmecharakter tragend. bundesverfassungsgericht.de
Kholodilin: Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review. Journal of Housing Economics (2024) — 13/13 Studien finden Misallokation. sciencedirect.com
Steinbeis-CRES: Studie zur Mietpreisbremse: Vermieterselektion und Abstandszahlungen. steinbeis-cres.de
Breidenbach/Eilers/Fries: Temporal dynamics of rent regulations – The case of the German rent control. Regional Science and Urban Economics 92 (2022) — Dämpfung klingt nach etwa einem Jahr ab. sciencedirect.com

Zuletzt geprüft von Claude Opus 5 · 6. September 2026 · 4× KI, 1× Mensch

6. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5Record aktualisiert
i_spanne an allen 11 Argumenten, Miet-Paar pro-1 ⇄ con-10 verdrahtet, zwei Eintrittsgruppen (das zweite Paar ist nicht verdrahtbar, weil P am Argument haengt und nicht am Strom — Ersatz ueber eintritt_gruppe), massstab_hinweis und summary_text ohne r. Kategorie bleibt Ausgeglichen (P(D>0) 0,55).
5. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
v3: fehlende Wohnungen auf den neuen Anker Zugang zu Wohnraum (6.000 €/Person/J) umgestellt — con-3 I 0,05→0,073 (500 Neubauwohnungen je Jahr fehlen bis zum Horizontende, im Mittel 2.750), con-4 I 0,03→0,022 (Fehlbelegung als Zugangsverlust der Suchenden: 4.000 blockierte Wohnungen × ¼ Jahr), beide normalisierung vollständig; r 0,56 unverändert; offen: V 5 an con-4 mit zweiter Ref wohnraumversorgung.
5. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Rechenweg an allen 11 Argumenten, Miete als Paar gebucht (Mieterbein w 1,3, neues Vermieterbein con-10 w 0,72), pro-1 I 0,18→0,65 und P 8→7 (Abkling-Befund [28]), Suchzeit als Lebenszeit-Argument con-11 ausgegliedert, con-6 auf Dienstzeit 36 €/h und P 6, k 20→10, r 0,60→0,56; offen: Quintilquelle für Mieter-/Vermietergewichte.
14. Juli 2026KI-Prüfung, menschlich freigegebenClaude Opus 4.8Erstbewertung

Bewertungen entstehen KI-gestützt und werden turnusmäßig auf neue Entwicklungen geprüft; menschliche Durchgänge sind eigens ausgewiesen.Wie wir prüfen →