Bezahlbare-Mieten-Gesetz

Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen müssen einen Teil ihrer Neuvermietungen mindestens 20 % unter der Vergleichsmiete anbieten.

Land Berlin Vorschlag auf Landesebene (Berlin). Landesmaßnahmen erreichen im bundesweiten Maßstab kleinere Impact-Werte als Bundesmaßnahmen; der Maßstab dieser Seite ist entsprechend gesetzt.

KI-Bewertung · noch ohne menschliche Prüfung

Diese Auswertung hat ein KI-Modell erstellt und belegt; ein menschlicher Prüfdurchgang steht noch aus. Zahlen und Einordnung können sich dabei noch ändern. Das Prüfprotokoll steht am Fuß der Seite. Wie geprüft wird →

Das Gesetz verpflichtet Vermieter ab 50 Wohnungen zu einer nach Bestandsgröße gestaffelten Quote bezahlbarer Neuvermietungen, mindestens 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu kommen eine Instandhaltungspflicht mit Rücklage und eine Sanktionsleiter von der Abmahnung über den Treuhänder bis zur Pflicht, den Bestand binnen zwei Jahren an landeseigene Gesellschaften zu verkaufen. Die Grünen führen es mit eigenem Plakat, DIE LINKE fordert dieselbe Quote für private Vermieter ab 50 Wohnungen. Der Preisteil ist Mietpreisrecht und braucht deshalb dieselbe Öffnung durch den Bund wie ein Landesmietendeckel, der Instandhaltungsteil dagegen liegt in Landeskompetenz. Bewertet wird ein Zeitraum von zehn Jahren mit Wirkbeginn 2029.

Bilanz

Ausgeglichen · 0,55

Pro 19 · 55 % Contra 16 · 45 %

Größenklasse: sehr klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 10 Mio. € pro Jahr. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

6 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut +3

Argumente — Pro

2 Argumente

Ein Teil der Neuvermietungen liegt dauerhaft unter der Vergleichsmiete

13von 100

Große Vermieter müssten einen Teil ihrer Neuvermietungen mindestens 20 % unter der Vergleichsmiete anbieten, also bei rund 6,17 statt 8,48 €/m². Das betrifft rund 13.000 Verträge im Jahr und bringt im Schnitt rund 70 Mio. € jährlich. Erprobt ist das Instrument nirgends, und die Preisseite braucht eine Öffnung durch den Bund.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 6,7Plausibilität 4

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Der Strom ist Geld, das bei den Haushalten in den quotenpflichtigen Wohnungen bleibt und dem Vermieter entgeht. Anders als ein allgemeiner Deckel ist die Quote an Bezahlbarkeit gebunden und erreicht damit gezielt Haushalte mit kleinen Einkommen ^[1]. Diese Zielbindung ist der eigentliche Unterschied zu den anderen Mietvorschlägen in dieser Wahl: Der gleiche Euro wiegt schwerer, wenn er bei einem Haushalt an der Belastungsgrenze ankommt. Auf der Zahlerseite stehen Wohnungsunternehmen und größere private Eigentümer. Der Verbleib in der Wohnung ist hier nicht berührt, weil es um Neuverträge geht. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom, der wegen der Zielbindung überdurchschnittlich schwer wiegt.

Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen müssten einen nach Bestandsgröße gestaffelten Anteil ihrer Neuvermietungen mindestens 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten ^[1]^[2]. Bei einem Mietspiegel-Median von 7,71 €/m² sind das rund 6,17 €/m² statt der heute zulässigen 8,48 €/m² ^[3]. Bei 62 m² macht das rund 1.700 € im Jahr je Vertrag. Betroffen sind schätzungsweise 550.000 Wohnungen privater Großvermieter, das ist knapp ein Drittel des Berliner Mietwohnungsbestands von rund 1,73 Mio ^[5]. Bei 8 % Fluktuation und einer Quote von 30 % der Neuvermietungen sind das rund 13.000 Verträge im Jahr, die sich über die Jahre auf gut 90.000 laufende Verträge summieren. Gerechnet wird gegen die rechtlich zulässige Miete, nicht gegen die tatsächlich verlangten 14,48 €/m² ^[4]: Der Abstand dorthin ist Durchsetzung geltenden Rechts und steht in einer eigenen Bewertung. Im Zehnjahresschnitt bleiben so rund 70 Mio. € pro Jahr bei den begünstigten Haushalten, mit einer Spanne von 20 bis 180 Mio. €. Der Impact ist klein bis mittel: Der Abschlag pro Vertrag ist deutlich, die Zahl der Verträge aber klein gegenüber dem Gesamtmarkt.

Für dieses Instrument gibt es keinen Präzedenzfall: Kein Land hat je eine Quote unter Vergleichsmiete für private Vermieter durchgesetzt. Die Preisseite ist zudem Mietpreisrecht, für das dem Land nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts von 2021 die Kompetenz fehlt, solange der Bund es regelt ^[6]. Wie bei den übrigen Bewertungen desselben Typs ist unterstellt, dass der Bund den Weg öffnet; ohne diese Annahme entfällt der gesamte Preisteil. Offen ist außerdem die Quotenhöhe, die das Gesetz nach Bestandsgröße staffeln will, ohne die Staffel zu nennen ^[1]^[2]. Die Schwelle von 50 Wohnungen lädt zur Aufspaltung von Beständen ein; ohne Konzernklausel läuft die Quote teilweise leer, was in der angesetzten Reichweite bereits berücksichtigt ist. Vergleichbar in der Mechanik, aber nicht in der Höhe, sind Sozialquoten im Neubau, die in Berlin seit Jahren funktionieren. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: Der Mechanismus ist klar, aber weder erprobt noch derzeit rechtlich gangbar.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5

Instandhaltungspflicht mit Rücklage

6von 100

Vermieter müssten instand halten und dafür Rücklagen bilden, notfalls über einen Treuhänder auf eigene Kosten. Betroffen sind geschätzt rund 11.000 dauerhaft unterhaltsschwache Wohnungen. Dieser Teil liegt in Landeskompetenz und wäre auch ohne Öffnung durch den Bund umsetzbar.

Wert 6 · WohnqualitätImpact 2Plausibilität 5

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Betroffen sind Menschen, die in feuchten, kalten oder verwahrlosten Wohnungen leben. Das wirkt auf Gesundheit und Alltag, nicht nur auf Komfort: Schimmel und ausgefallene Heizungen sind ein Gesundheitsrisiko, besonders für Kinder und ältere Menschen. Zugleich geht es um eine Leistung, die vertraglich ohnehin geschuldet ist; der Vermieter verliert nichts, was ihm zusteht. Deshalb steht der Strom auf der Stufe der Systeme und des Wohnens und nicht auf der Komfortstufe. Die Existenz ist nicht berührt, weil die Wohnung erhalten bleibt. Der Wert ist mittel bis hoch: Wohnqualität und Gesundheit im Wohnen, dauerhaft für die Betroffenen.

Das Gesetz verpflichtet Vermieter zur Instandhaltung und zur Bildung einer Rücklage dafür; wer das nicht tut, bekommt einen Treuhänder und die Arbeiten auf eigene Kosten ^[1]. Heute kann die Wohnungsaufsicht nur einzelne Missstände beseitigen lassen, meist nach langem Verfahren und ohne Vorsorge für die Zukunft. Angesetzt sind rund 11.000 dauerhaft unterhaltsschwache Wohnungen in den erfassten Beständen, also etwa 2 % von 550.000. Für die Bewohner geht es um Feuchtigkeit, ausgefallene Heizungen, undichte Fenster und verwahrloste Treppenhäuser. Der Gewinn liegt bei rund 1.800 € Wohnwert je Wohnung und Jahr, wenn die Instandhaltung tatsächlich durchgesetzt wird. Dieser Teil des Gesetzes braucht keine Öffnung durch den Bund, weil Wohnungsaufsicht Landesrecht ist. Der Impact ist klein: wenige tausend Wohnungen, für deren Bewohner sich aber der Alltag spürbar ändert.

Dass eine Rücklagenpflicht Instandhaltung erzwingt, ist ein einfacher Mechanismus, für den es allerdings kein deutsches Vorbild im Mietwohnungsbestand gibt. Im Wohnungseigentumsrecht ist die Erhaltungsrücklage seit Langem Standard und funktioniert; die Übertragung auf Mietbestände ist neu. Die Durchsetzung hängt an der Wohnungsaufsicht, die in Berlin bezirklich organisiert und dünn besetzt ist. Die Zahl der betroffenen Wohnungen ist geschätzt, weil kein Register über den Zustand von Mietbeständen existiert. Gegen den Effekt spricht, dass große Vermieter ihre Bestände in der Regel bewirtschaften und das Problem eher bei einzelnen Eigentümern liegt, die knapp unter der Schwelle bleiben. Die Plausibilität ist mittel: bewährtes Vorbild aus dem Eigentumsrecht, dünne Vollzugsstruktur, geschätzte Fallzahl.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 7

Argumente — Contra

4 Argumente · Top 3 angezeigt

Große Vermieter vermieten seltener regulär

7,5von 100

Auf der Quote bringt eine Wohnung rund 27 % weniger Miete, was Leerstand, Verkauf und möblierte Vermietung attraktiver macht. Angesetzt sind 10 % weniger reguläre Neuvermietungen, rund 4.400 Verträge im Jahr. Die Richtung ist aus der Deckel-Episode belegt, für diesen Zuschnitt aber nicht gemessen.

Wert 5 · WohnungsversorgungImpact 3Plausibilität 5

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Der Strom trifft Wohnungssuchende, also Menschen ohne Vertrag, die in dieser Debatte keine Stimme haben. Ein Teil des Schadens ist Geld, etwa höhere möblierte Mieten, ein Teil ist Zeit und Aufwand der Suche. Der härteste Fall ist der Haushalt, der die Stadt verlässt, weil er nichts findet. Weil sich Geld, Zeit und Wohnversorgung mischen, steht der Strom auf dem allgemeinen Geldmaßstab. Der Wert ist mittel: gemischter Schaden bei einer Gruppe ohne eigene Vertretung.

Eine quotenpflichtige Wohnung bringt rund 27 % weniger Miete als eine reguläre, 6,17 statt 8,48 €/m² ^[1]^[3]. Damit lohnt sich fast alles andere mehr: Leerstand über Monate, Verkauf an Selbstnutzer, möblierte oder befristete Vermietung. In der Berliner Deckel-Episode ging das reguläre Angebot um rund 30 % zurück, allerdings bei vollständiger Erfassung des Marktes ^[8]. Hier trifft der Abschlag nur einen Teil der Neuvermietungen, dafür härter; angesetzt sind 10 % weniger reguläre Neuvermietungen, mit einer Spanne von 4 bis 25 %. Bei 44.000 Neuvermietungen im Jahr sind das rund 4.400 Verträge, die ausweichen oder ausfallen. Betroffen sind Wohnungssuchende, die weiter suchen, teurer möbliert mieten oder ins Umland ziehen. Der Impact ist klein: Der Effekt je Fall ist spürbar, die Zahl der Fälle bleibt begrenzt.

Die Richtung ist aus der Berliner Deckel-Episode belegt, die Übertragung auf eine Teilquote ist ein Sprung ^[8]. Für eine Quote ohne vollständige Preisregulierung gibt es keine Messung, weder in Berlin noch anderswo. Gegen einen großen Effekt spricht, dass die übrigen 70 % der Neuvermietungen unverändert zur Bremse-Obergrenze vermietet werden können; der Bestand bleibt also ertragreich. Für ihn spricht, dass der Abschlag auf der Quote größer ist als alles, was der Deckel im Durchschnitt entzogen hätte. Die Ausweichwege sind dieselben wie 2020, und das möblierte Segment ist inzwischen deutlich größer. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: klarer Anreiz, belegte Richtung, keine Messung für diesen Zuschnitt.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 5

Quotenprüfung und Treuhandverfahren kosten Verwaltung

4,2von 100

Quotenprüfung, Abmahnung, Treuhänder und Verkaufsverfahren brauchen 80 bis 150 Stellen, angesetzt sind 12 Mio. € im Jahr. Der Kostenanfall ist sicher. Mit einem Wohnungsregister wäre die Prüfung deutlich billiger.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 1,2Plausibilität 7

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Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln und aus Personal, das anderswo fehlt. Bewertet wird er am allgemeinen Maßstab öffentlicher Mittel, ohne Aufschlag für den Zweck. Juristen und Verwaltungsfachkräfte sind in Berlin knapp, und die Bauverwaltung konkurriert um dieselben Leute. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Verwaltungsausgaben am allgemeinen Maßstab.

Eine Behörde müsste je Vermieter prüfen, wie viele Neuvermietungen es gab und wie viele davon die Quote erfüllt haben. Dazu kommen Abmahnungen, Treuhänderbestellungen, Ersatzvornahmen und im Extremfall Verkaufsverfahren ^[1]. Angesetzt sind 80 bis 150 Stellen zu rund 80.000 € Vollkosten, zentral 12 Mio. € im Jahr. Als Referenz dient die Mietenaufsicht in derselben Wahl, für die rund 22 Mio. € bei breiterer Aufgabe angesetzt sind. Ohne ein Register über Bestände und Verträge ist die Quotenprüfung besonders aufwendig, weil die Behörde jede Neuvermietung einzeln nachhalten muss. Der Impact ist klein: dauerhafte, aber im Landesmaßstab kleine Kosten.

Dass Prüfung und Vollzug Geld kosten, ist keine Prognose. Die Höhe hängt daran, ob ein Wohnungsregister existiert, das die Prüfung automatisiert, oder ob jede Neuvermietung einzeln erfasst werden muss. Beide Träger dieses Vorschlags fordern ein solches Register an anderer Stelle, was die Kosten senken würde und in der Spanne berücksichtigt ist. Die Treuhänderverfahren sind aus der Wohnungsaufsicht bekannt und gelten als personalintensiv. Die Plausibilität ist hoch: sicherer Kostenanfall, Umfang aus einer Parallelmaßnahme abgeleitet.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 8

Investitionssignal an große Vermieter

2,9von 100

Eine Verkaufspflicht als Sanktion verstärkt das Sonderrisiko, das große Anbieter Berlin bereits zuschreiben. Angesetzt sind rund 700 Wohnungen im Jahr weniger. Die Messung stammt aus einer anderen Konstellation und ist von Zinsen und Baukosten überlagert.

Wert 6 · WohnungsversorgungImpact 1,2Plausibilität 4

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Der Strom betrifft die Angebotsbasis des Wohnungsmarkts, also wie viele Wohnungen es künftig gibt. Er trifft nicht die heutigen Mieter, sondern die Wohnungssuchenden von morgen, und wirkt über Jahre. Damit steht er unterhalb der Existenzstufe und über dem reinen Komfort. Der Wert ist mittel bis hoch: Angebotsbasis des Wohnungsmarkts, mittelbar und langfristig.

Zur laufenden Vergesellschaftungsdebatte käme eine Verkaufspflicht als Sanktion für Regelverstöße ^[1]. Für große Anbieter wird Berlin damit zu einem Markt mit Sonderrisiko, und zwar sichtbar in jeder Investitionsvorlage. Das ifo-Institut misst für Berlin bereits heute eine deutlich geringere Bau- und Sanierungstätigkeit größerer Anbieter als in vergleichbaren Städten ^[8]. Angesetzt sind rund 700 Wohnungen im Jahr, die zusätzlich nicht gebaut oder nicht saniert werden, bei einer Spanne von null bis 2.000. Der Effekt ist stark überlagert von Zinsniveau und Baukosten, die den Wohnungsbau bundesweit gebremst haben. Der Impact ist klein: einige hundert Wohnungen im Jahr in einem ohnehin einbrechenden Markt.

Die ifo-Auswertung stützt sich auf 2,3 Mio Mietangebote und 1,1 Mio Kaufangebote aus 14 Städten und einen Unsicherheitsindex aus 230 Zeitungen ^[8]. Sie misst die Wirkung von Debatte und gekipptem Mietendeckel, nicht die einer Quotenpflicht; die Übertragung ist ein Sprung. Gegen einen großen Effekt spricht, dass Neubau von der Quote ausgenommen werden könnte, was die Investitionsentscheidung entlastet. Eine zweite unabhängige Untersuchung mit gleichem Ergebnis liegt nicht vor. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: plausibel und einmal gemessen, aber nicht für dieses Instrument.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 5

Verkaufspflicht als Eigentumseingriff

1,2von 100

Wiederholte Verstöße enden mit der Pflicht, den Bestand binnen zwei Jahren an landeseigene Gesellschaften zu verkaufen. Angesetzt sind 10 bis 50 Fälle im Jahr. Ob die Sanktion verfassungsfest ist, steht als Blocker im Frame und nicht im Score.

Wert 5 · EigentumImpact 0,6Plausibilität 4

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Der Strom ist ein Vermögensverlust bei Eigentümern, überwiegend Unternehmen und größeren privaten Eigentümern. Bewertet wird er am Geldmaßstab, gewichtet nach der Einkommenslage der Betroffenen. Die Betroffenen haben den Verlust durch wiederholten Regelverstoß selbst ausgelöst, was am Maßstab nichts ändert, wohl aber an der Bewertung im Text. Existenz oder Gesundheit sind nicht berührt. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom am allgemeinen Maßstab.

Wer wiederholt gegen Quote oder Instandhaltungspflicht verstößt, müsste seinen Bestand binnen zwei Jahren an landeseigene Gesellschaften verkaufen ^[1]. Die Sanktion greift erst nach Abmahnung, Treuhänder und Ersatzvornahme, also in wenigen Fällen: angesetzt sind 10 bis 50 Bestände im Jahr. Für die Betroffenen bedeutet der erzwungene Verkauf einen Abschlag gegenüber dem freien Verkauf und ein mehrjähriges Verfahren. Der Zuwachs im öffentlichen Bestand ist nicht als Gegenposten gebucht, weil sein Nutzen über die Miete läuft und dort bereits erfasst wäre. Der Impact ist klein: wenige Fälle im Jahr, für die Betroffenen aber einschneidend.

Eine Verkaufspflicht als Sanktion des Wohnungsaufsichtsrechts gibt es in Deutschland bisher nicht. Ob sie vor Artikel 14 GG Bestand hat, ist ungeklärt und wäre eigenständig zu prüfen; das steht als Blocker im Frame und nicht in der Bewertung. Wie viele Fälle es gäbe, hängt vollständig an der Vollzugspraxis: Eine Behörde, die konsequent abmahnt, erzeugt mehr Fälle als eine, die es nicht tut. Fallzahl und Abschlag sind deshalb Setzungen ohne Datenbasis. Die Plausibilität ist niedrig: neues Instrument, keine Erfahrung, Setzungen statt Messungen.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5

Summary

In Berlin sind die gebundenen Sozialwohnungen auf 97.040 gesunken, während neu vermietet wird, was der Markt hergibt [4]. Das Gesetz baut den gebundenen Bestand nicht durch Neubau auf, sondern durch eine Auflage an die vorhandenen großen Vermieter: Ein Teil ihrer Neuvermietungen muss mindestens 20 % unter der Vergleichsmiete liegen. Der Nutzen ist zielgenauer als bei jedem anderen Mietvorschlag dieser Wahl, weil die Quote an Bezahlbarkeit gebunden ist und damit Haushalte mit kleinen Einkommen erreicht; belegt ist er allerdings nicht, denn das Instrument ist nirgends erprobt und die Preisseite braucht eine Öffnung durch den Bund [6]. Dagegen steht ein Ausweichverhalten, das aus der Berliner Deckel-Episode bekannt ist: Auf der Quote bringt eine Wohnung rund ein Viertel weniger, also lohnen Leerstand, Verkauf und möblierte Vermietung [8]. Der zweite Teil des Gesetzes ist unauffällig und tragfähig: Die Instandhaltungspflicht mit Rücklage liegt in Landeskompetenz und wirkt auch dann, wenn der Preisteil scheitert. Die Bilanz fällt knapp zugunsten der Maßnahme aus, und zwar nicht weil der Nutzen sicher wäre, sondern weil er gezielter ankommt als die Gegenseite streut. Das Scharnier ist eine Zahl, die das Gesetz nicht nennt: Wie hoch die Quote je nach Bestandsgröße ausfällt, entscheidet über die halbe Wirkung.

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Ausgeglichen · 0,55

Quellen

Bündnis 90/Die Grünen Berlin: Unser Plan für ein bezahlbares Berlin — Bezahlbare-Mieten-Gesetz. gruene.berlin
entwicklungsstadt.de: Mieten im Berlin-Wahl-Check 2026. entwicklungsstadt.de
t-online / Senatsverwaltung: Berliner Mietspiegel 2026: Median 7,71 €/m², rund 1,6 Mio erfasste Wohnungen. berlin.t-online.de
Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Zusammenfassung. ibb.de
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Wohnungsbestand Berlin 2024: 2.058.666 Wohnungen. statistik-berlin-brandenburg.de
Bundesverfassungsgericht: Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20: Berliner Mietendeckel nichtig. bundesverfassungsgericht.de
Deutscher Mieterbund: DMB-Mietenmonitor 2025, Fact Sheet. mieterbund.de
ifo Institut: Mietendeckel und Enteignungsdebatte verschärfen Wohnungskrise in Berlin (14.08.2026). ifo.de

Zuletzt geprüft von Claude Fable 5 · 24. August 2026 · 2× KI, noch nicht menschlich geprüft

24. August 2026KI-PrüfungClaude Fable 5Record aktualisiert
Prüfung gegen das Skill-Regelwerk (Prüfraster A1–H2): 1 Korrektur(en) angewendet (H2); r unverändert. 4 Punkt(e) offen für das menschliche Review.
23. August 2026KI-PrüfungClaude (Anthropic)Erstbewertung
Import aus dem Wahl-Workspace (archiv/wahlen-2026-source-2026-08/evaluations/berlin-bezahlbare-mieten-gesetz.json); Bewertung unverändert übernommen, Review-Status in der Quelle: draft.

Bewertungen entstehen KI-gestützt und werden turnusmäßig auf neue Entwicklungen geprüft; menschliche Durchgänge sind eigens ausgewiesen. Wie wir prüfen →